投资加拿大房地产遇纠纷?这项条款可保权益
自2017年安省房地产市场受到管控以来,我们听到不少因为房价涨跌而毁约,从而引发法律诉讼的新闻。其实,房地产市场不管是涨还是跌,在购买、持有以及售出房产时,都难免会遇到纠纷。

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自2017年安省房地产市场受到管控以来,我们听到不少因为房价涨跌而毁约,从而引发法律诉讼的新闻。其实,房地产市场不管是涨还是跌,在购买、持有以及售出房产时,都难免会遇到纠纷。

如果在合约中加入了仲裁条款,一旦遇到争拗,在提起法律诉讼之前,仲裁协议的存在可以让双方更快、更省钱地解决纠纷,同时避免纠纷被公开。如果你学会合理地利用仲裁条款,就有希望更好地保护自己的权利。

华人热衷于投资房地产,然而在买房卖房时,面对层层叠叠的法律文件和合约,又有多少人能花时间坐下来好好阅读呢。你是否注意过楼花合约里含有仲裁协议?仲裁条款能起到什么作用?买卖二手房时,经纪如果在合约中加入仲裁协议又会怎样?

期房自带仲裁条款

一位华裔投资者,早年曾购买过多伦多一处商用物业。不久后,开发商说该项目未能获批,将定金退还给他。第二个星期,该建筑商加价几十万把这栋商业物业又销售了出去。该买家当时觉得,钱都拿回来了,合约也没有了,以为自己无处再申诉。但在经过法律咨询后,最终该买家选择了通过仲裁解决纠纷。因为该商业物业属于楼花期房,双方的期房合约中带有仲裁条款。签署了合约,即认定双方默认一旦产生纠纷,将根据仲裁法案(Arbitration Act 1991 Ontario)的相关要求,请仲裁员通过仲裁裁定案件。最终建筑商对该买家做出了赔偿。

仲裁作为全世界大部分国家认可的一种法律机制,在民事纠纷解决方面,比诉讼解决问题更快,花费更少。诉讼的缺点在于法律步骤繁琐。当一方不配合、想要拖延时,会有很多机会延长诉讼时间。当一方不肯提交文件、无理拒绝回答问题,或承诺提交资料却又不给的时候,大的审判过程中就会出现小的审判。耗费很多时间,导致律师费增高。

大多伦多地区地产、财产规划律师石汝楠(Renee Shi)在接受访问时表示,“从消费者这方面来看,我认为合约中带有仲裁条款是好的,这样大家可以缩短时间,尽快解决矛盾。或者像上面提到的楼花,会有开发费用过高或出现之前没有预料到的状况,仲裁可以更迅速地解决纠纷,省去了互相告、走诉讼的过程。”

仲裁过程虽然感受不到法庭的威严,但它的法律效力与法院法官的裁决一样,并且结果可以强制执行。石汝楠表示,仲裁更注重解决结果,一定要双方同意,才能进行。

这也就是为什么消费者在购买楼花时,和建筑商所签署的安省新屋保险公司(Tarion)提供的格式合约(Agreement)里,都会加有仲裁条款,需要建筑商和消费者双方同意签订。

地产纠纷可经仲裁解决

多伦多乐泰仲裁中心负责人金朝武在接受访问时表示,当房地产市场涨或跌时,往往会出现开发商或买家要违约的情况。原来大家都知道位于烈治文山的某著名freehold楼花项目,从最初的110余万炒到200多万。后来房价跌了,很多人因为银行估价变低,导致不能足额贷款,也不能按时交接(closing)楼花。还有买家认为自己买贵了而反悔毁约。也有人遇到过这种情况:开发商对买家说,因为种种原因,项目不能继续做,要把定金退给买家。而开发商在退定之后,很快又以其它形式转手,加价几十万又卖出去了。再买同样地段同样单位的楼,就要多花几十万万。这些情况其实都可以使用仲裁处理。

一位不愿透露姓名的法律行业从业者透露,确实有很多开发商,当买方提起仲裁的时候,开发商会比较着急。 “这些通常是比较小的开发商,他们的实力并不很雄厚。当他们开发完一片区域,却很不幸遇到了2017年那样的房地产市场管控政策,房价大幅下跌,导致有1/3甚至一半的用户因为贷款原因不能按时交接时,这对开发商也会产生很大的压力和影响。他们的借贷成本非常高,也不希望有大规模的消费者违约。这时,一些消费者也会认为自己买贵了,要么想退,要么觉得这不公平。仲裁也好,调解也罢,一旦由消费者发起,这些小开发商会有可能更愿意与这部分消费者在价格上做出妥协,确保他们最后交接而不是毁约。但这一定是在保密的情况下进行。”

由于每份签署的购房合约都有差别,合约中的仲裁条款到底可以起到怎样具体的作用,涉及到双方在签合约时的细节。金朝武表示,“总的来说,如果使用仲裁,需在仲裁员这里立案。首先,仲裁员是中立的,只是一个和法官拥有同样角色的中间人。一般来说,很多情况下一方不愿意接受仲裁,会以管辖权为由,要求通过法院诉讼解决。但类似的案子已经有很多判下来了,法院会判决通过仲裁解决。只要有仲裁条款在合约内,一旦出现纠纷,都必须先通过仲裁解决,管辖权就在仲裁员这里,而不能直接去到法院起诉。一旦一方提出了仲裁请求,另一方应该参与仲裁。如果缺席,后果会非常严重。”

金朝武表示,的确有过仲裁申请人和开发商提起仲裁最后获胜的案例。介于仲裁案件是保密的,他不便透露过多细节。但他坦承,有过开发商一方存在过错的案例。 “比如,对于买家来说,新房的条款是由开发商去定夺的,而一旦发生仲裁,费用也是开发商支付的。安省把买方当做消费者来对待,安省新屋保险公司(Tarion)要求,双方在签协议的时候,开发商必须做出一个选择是否允许提前终止合约,而不能空白放在那里。如果空白,要承担相应的责任。”

石汝楠解释道,安省新屋保险公司的合约中存在的标准(standard)仲裁条款,是希望大家在产生矛盾、走复杂的诉讼流程前,有一个仲裁过程。 “当开发商突然决定楼不盖了,消费者的确可以使用合约中的仲裁条款解决矛盾,但这有很多限制,并且每个案例都会不一样。通常会有调解(mediation)和仲裁有两种办法(ADR,Arbitration, Mediation, and Dispute Resolution Services)。调解属于协商,达成的东西还有反悔的可能。而仲裁比调解更严肃(serious),谈好的一定是有法律约束力的(binding) ,仲裁员做出的判决和法官的效力一样。”

石汝楠根据多年的地产法律经验,认为在房地产买卖出现纠纷时,当发起人较多、形成一定的重量级(weight)时,某种程度上纠纷更有可能达成解决办法(meet in the middle)。 “提起仲裁的人数量多时,这确实是一种更有利的办法。说到底,这之中还有看两方实力的问题。我看到过大的开发商,不惧怕跟消费者去仲裁。合约中是带有仲裁条款,一旦发起仲裁,的确开发商必须参与。但他们卖房时已经和消费者签署了有效的、更具优势的合约,合约给他们提供了最大程度的保护。大的开发商,有强大的律师团队作支撑。仲裁不成功的时候,还是要执行合约。很多和开发商相关的纠纷案例,具体的情况,要看合约细节是怎么写的,仲裁有没有别的条款在里面。但很遗憾,仲裁的案例不能向大众公开,在这里也不能举例说太多。就算有些人通过仲裁成功维权了,也并不能公开案例。”

金朝武对石汝楠提出的“重量级”观点给出了不同看法。 “仲裁、仲裁条款的效力和人数多少没有关系。我接触过的仲裁案子,一个人起诉开发商的也有,一个人起诉另一个人的也有,不存在要多少个才进行仲裁。不管是一个人两个人,只要提起仲裁,对方就必须回应(Respond)。仲裁是一定具有法律效力且具有执行力的。”

新旧屋买卖均可加仲裁条款

房地产的纠纷可以使用仲裁,不止是新屋,在买卖二手房的时候,金朝武也建议大家加入仲裁条款,用以更大程度地保护自己的利益。 “一旦产生纠纷,如果走法院诉讼,大额案件要2到3年以上的审理时间。仲裁最长的大概不到一年。跟流程相对死板的法院诉讼相比,仲裁更为灵活,起到的效果是一样的。”

金朝武提示,目前有起草一些可以帮助地产经纪学习和了解仲裁的条款,把这些仲裁条款加在他们帮助客人代理买卖房屋的合约里,方便于二手房的买卖,也能更大程度地保护客户的权益。 “一旦有问题,双方可以走仲裁。当然,这是个备用办法,是为了万一有用得着的时候。买卖双方谈交易的时候,基本上都会愿意签署仲裁条款。除非某一方,在当时就知道这个买卖里面有猫腻,会害怕,因而拒绝签署。所以加入这个仲裁协议也有好处,它就像试金石一样。对方不签,说不定就是有什么问题。买家也可以不买了,买家犯不着明知有问题还偏要买。”

石汝楠(Renee Shi)对此则表达了不同观点。石汝楠认为,仲裁条款在新屋和二手房上的作用大小是有差别的。 “因为新房楼花距离拿到房子有段时间,大概2年到5年不等,的确有不确定的因素存在。二手房买卖一般两个月就搞定了。能把每个人的尽职调查(due diligence )都做好了再去签。”

因此,石汝楠并不建议在二手房中加入仲裁条款。 “因为人们买卖房屋,签字的时候就应该很肯定。二手房,相比新屋比较黑白分明,交接时间也短、快。房产上应该是清白的,很快就能决定交接不交接。要么房子不对劲有污点,要么就是完全没有问题很好的。不应该有什么意外(surprises pop up),顶多是验房的时候会有一些问题,但是一旦有了这些问题,买家完全可以做成条件(condition )放在买卖合约中。二手房不确定因素几乎应该是没有的。有的话就出一个有条件购买合约(conditional offer)。”

石汝楠还指出,上述情况中也不排除会有意外。 “除非你买的是遗嘱房,签的时候是有点像期货性质的那种合约。有的人,需要先把遗嘱认证(probate)走完了才能有执行人签字,再卖出去的时候,可能是一年半或者两年的时间。我有看到过这种情况,放仲裁条款进去还可以。”

如何找到合适的仲裁员

如需寻找持牌注册仲裁员,可以在加拿大仲裁院的网站http://mbr.adric.ca/ 上查询。该网站中会有每位经过认证的仲裁员介绍。同时每个仲裁员受理的案件范围和熟悉的领域也不同,经过查询可以找到适合为所需领域做仲裁的仲裁员的联系方式。

 
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本文来源:加拿大都市网