美国房地产市场变得越来越难以负担，也越来越难以进入。房价不断上涨，加上高企的抵押贷款利率，对于许多希望购房者来说，这是一种致命的组合。而国际买家已经意识到了这一点。

根据全国房地产经纪人协会（NAR）周三发布的一份报告，2023年4月至2024年3月期间，外国买家的购房数量减少了36%。他们购买了54,300套房产，这是自2009年NAR开始追踪这些数据以来购买房产数量最少的一年。不仅购买的房屋数量减少了，花费的金额也显著下降。去年，外国买家购买了价值420亿美元的美国现有住房，比前一年下降了超过21%。

NAR首席经济学家劳伦斯·云在一份声明中表示：“强势的美元使美国人的国际旅行变得更便宜，但却使外国人购买美国房屋变得更加昂贵。因此，看到外国买家对美国房屋销售的减少并不令人意外。”

长期以来，购买美国房产一直是外国买家的热门选择。首先，美国对外国买家没有限制房屋所有权或财产权。此外，房价持续上涨，使得在美国购房成为一种潜在的有利可图的选择——前提是你首先能负担得起。

“美国房地产市场长期以来一直是国际投资者的灯塔，”连接买家与房地产经纪人的平台Redy的首席战略官Shelly Cofini说。

和任何买家一样，外国投资者可能会购买度假屋、投资房产或进行长期搬迁。但房价、抵押贷款利率以及美国有限的房屋库存使外国买家望而却步，Cofini和其他受访的房地产专家对《财富》杂志说。但房地产软件公司Realeflow的首席执行官Greg Clement认为，事情不仅如此。

“想一想——地缘政治紧张局势、全球经济变化和更严格的美国移民政策都在起作用，”Clement说。“这就像一场完美风暴。国际买家现在更加谨慎，他们比以往任何时候都更注重政治稳定性和经济前景。他们在寻找更安全的投资选择。”

外国投资减少如何影响美国房地产市场

外国投资的减少可能会以多种方式影响美国房地产市场，从减少某些市场的竞争到降低对豪宅的需求，因为“国际买家通常瞄准高端房地产，”Cofini 说。此外，这还可能对严重依赖外国房地产投资的地方经济产生“潜在影响”。

然而，对美国购房者来说，好消息是专家一致认为外国购房者需求的下降可能会降低美国的房价。

外国买家仍在购买的地区

尽管外国投资者购买房产的数量显著下降，但在某些市场，购买美国房产仍然相对流行。国际买家的热门目的地包括佛罗里达州、德克萨斯州、加利福尼亚州、亚利桑那州和乔治亚州，这些地方合计占外国房产购买量的53%。

外国买家来自全球各地，但最多的买家来自加拿大（占外国买家的13%）、中国（11%）、墨西哥（11%）、印度（10%）和哥伦比亚（4%）。

美国的外国购房者并没有单一的概括性特点，但他们往往是“高收入的个人或家庭，寻找投资机会或寻求海外的第二居所或住宅，”财富管理公司 WinCap Financial 的首席执行官 Michael Collins 在接受《财富》采访时说。“此外，一些国际买家可能经济状况不佳，但试图逃避本国发生的不利事件。”

但令 Realeflow 的首席执行官 Clement 感到震惊的是，中国买家的购买量大幅下降。仅在十年前，中国买家占外国买家购买量的16%，但到2021年已降至6%。去年，中国买家占外国买家购买量的11%。

“中国买家多年来一直是主要资金，而现在他们正在撤退，”Clement 说。“这是他们经济战略的明显转变。另一方面，我们看到来自拉丁美洲和加拿大的活动增加。这表明市场正在多样化，这令人兴奋。Collins 也对加拿大人成为最大买家群体感到“惊讶”，但这可能是由于过去十年加拿大房价的急剧上涨。

另一个影响外国投资的潜在因素是即将到来的美国大选，这可能导致影响国际购房的政策变化。专家表示，即将到来的美国大选也有可能在可预见的未来将国际买家拒之门外。

“大选可能会带来不确定性，可能会导致一些外国买家采取观望态度，”Cofini 说。“展望未来，全球经济复苏、美元的强弱以及美国大选后的潜在政策变化等因素可能会影响未来的趋势。”