加拿大最大的房地产市场正在成为该国最大银行的一大难题。昨日提到，加拿大皇家银行（RBC）的大多伦多地区（GTA）房贷组合在2024年第三季度严重拖欠（90天以上）房贷的情况大幅上升。应部分读者的要求，我们对此进行了深入分析。虽然多伦多的房地产市场近期看似平稳，但市场基础的裂缝正迅速显现。房价几乎没有明显变化，许多人因此忽视了问题的严重性。然而，卖家宁愿陷入拖欠也不愿降价，揭示出一个更令人不安的趋势。

大多伦多地区房贷拖欠率在RBC飙升

RBC在加拿大最大的房地产市场开始遇到一些波动。2024年第三季度，其大多伦多地区的严重拖欠率攀升至0.27%。这一数字比前一季度增长了42%，比去年同期上涨了170%。该拖欠率略高于RBC的全国平均水平，并且高于自2017年小规模外国买家泡沫以来的任何时期。更令人担忧的是，市场崩溃的速度正在加快。

RBC的大多伦多地区房贷组合的拖欠率在过去两年中飙升了575%。考虑到自2020年以来的借贷量，拖欠的房贷数量在绝对值上也远超2020年之前的水平。

延迟的市场问题放大了后果

政府为了在高度关注期间缓解房贷拖欠所使用的工具，部分导致了目前的问题。通过临时的政府支持资源人为降低拖欠率，并没有解决问题，只是延缓了它的发生，最终放大了负面后果。这种干预可能会把问题推迟到未来，但之后问题将更加严重，影响更多原本可以减少损失的人群。与其让问题逐渐扩散，推迟的策略反而让问题进一步恶化。

需要记住的是，房贷拖欠主要是流动性问题。通常，房主会尝试在违约前出售房产，只有在无法卖出时才会违约。推迟的拖欠群体并没有真正解决，而是与正常的拖欠群体一起分布在市场中。如今，试图在经济困难前退出的卖家不得不与已经严重拖欠的卖家竞争，增加了市场竞争，也让更多卖家无法顺利退出。

多伦多房价保持稳定，但问题不断积累

多伦多的房价并未出现明显波动，显示出市场中的问题正在不断积累。尽管总有买家愿意购买房产，但陷入拖欠的房贷表明，价格已经超出了大多数人能够承受的范围。房价没有显著下跌表明，许多这些房贷很可能属于最近购房的买家（大多数可能是投资者），他们的房产净值已经被抹去，如果价格下跌，他们将不得不付出更多成本来出售房产。

大多数人预计，加拿大将实施需求诱导计划，以提供资本缓冲。需求诱导计划是一种刺激措施，通过让买家获得更多信贷来推动市场需求，从而提高房价，而不是让卖家降价。资本缓冲的目标是通过创造需求，将风险从高风险借款人转移到低风险借款人身上，虽然这种需求不会永远持续，但它能够暂时缓解市场风险。

美国在大衰退期间采取了类似的策略，指出投资者更可能违约，因为他们的投资周期较短，动机也不如终端用户强烈。相比之下，终端用户会竭尽全力避免违约，因为房产是他们的居住场所。即使处于负资产状态，终端用户也能忍受更长时间的市场波动。虽然这种情况令人沮丧，但这种直接解释至少比单纯声称“是为了帮助提高住房负担能力的最大胆抵押贷款改革”更具诚意。

无论如何，这与抵押贷款违约的问题是一样的：延迟问题很容易，但处理因延迟而放大的后果就变得复杂了。最初问题不大，但随后会突然加剧。

大部分市场的早期问题并没有真正解决，只是被多次推迟。如今，人们已经习惯了这种现象，这是典型的道德风险案例。多个问题正在逼近临界点，决策者很可能会再次尝试延迟问题。然而，延迟并非没有风险，它加重了家庭的经济压力，需要更大幅度的调整来恢复市场效率。这种策略在短期内有效，但到某个时候就会失效。尽管目前还不清楚这一崩溃时刻是否临近，但没有人愿意见证一个经济体系如此破碎，以至于即便数百亿的刺激措施也无法修复。