加拿大经济和房地产市场在2024年经历了显著变化，主要由加拿大央行（BoC）采取了在主要央行中最为激进的降息政策所推动。

在12月，加拿大央行将利率下调50个基点，2024年累计降息175个基点，年底政策利率降至3.25%。这一大幅度的降息预计将在2025年改善经济前景，消费者和企业将利用较低的融资成本。

进入2025年，加拿大和美国经济将面临与新政治领导人和政策变化相关的不确定性。在移民政策方面，加拿大对临时工人实施了限制，并减少了永久移民配额，而即将上任的美国政府则威胁对来自加拿大和墨西哥的进口商品征收关税。

除了这些政策可能对消费和增长产生直接影响外，更高的进口价格、劳动力供应减少和工资上涨可能会减缓通胀的降低。因此，美国联邦储备系统（Fed）和加拿大央行可能会在2025年采取更加谨慎的降息政策。美国利率的上升也可能会限制加拿大央行的政策灵活性，因为美加利差的扩大可能对加元产生额外的下行压力。

商业房地产资本市场展望

在2024年达到年度低点后，由于融资环境的改善、大量资本处于观望状态，以及机构投资者的可能回归，预计加拿大商业房地产（CRE）销售将在2025年反弹。较低的抵押贷款利率将支持交易活动的增长。然而，多个资产类别可能仍会经历价格发现期，其中B级/C级办公楼将面临融资挑战最大。

随着贷款人乐观情绪的改善，债务可获得性预计将会增加。然而，传统贷款人可能仍然会更加谨慎，尤其是在市场上租金较弱和空置率较高的细分市场中，会将更多保守的市场趋势纳入承保标准。这种谨慎可能会导致净运营收入预期和估值下降，从而影响可获得的贷款金额。此外，某些需要再融资的物业可能会继续面临由于再融资时较高的抵押贷款利率而导致贷款金额不足的情况。与过去一年趋势一致，替代贷款人将继续在商业房地产资本市场中发挥重要作用，通过提供较高的贷款金额和“缺口”融资来支持优质项目。

尽管不同资产类别的表现和估值各异，加拿大房地产市场显示出显著的韧性。根据CBRE研究，商业房地产的总体投资机会仍然具有吸引力，提供了过去十五年中最佳的进入点之一。经过近两年的上涨后，总资本化率（cap rate）已趋于稳定，2025年可能会出现下降的迹象。

物业类型基本面影响投资者偏好

在2024年，加拿大投资者的情绪在不同物业类型和地区之间存在差异。尽管买卖价差有所缩小，但物业类型基本面的变化以及融资成本高于预期的持续性对交易活动产生了负面影响。市场情绪也反映出过去一年物业价值的不均衡表现。根据MSCI/Real Capital Analytics的数据，尽管整体加拿大商业物业价格在2024年第三季度同比下降了1.3%，但办公楼表现显著较弱，拖累了整体平均水平，而公寓部门则实现了正向价格增长。

办公楼

高端物业与低质量B级/C级办公空间之间的巨大表现差距仍将是2025年办公市场的一个关键特征，随着租户为提升现有空间质量并鼓励员工回归办公室，进行“品质迁移”。根据CBRE研究，2024年一项办公楼使用者调查中，59%的受访者考虑迁移到更高质量的办公空间。

这种动态可能会在B级/C级办公楼中带来更多困境，尤其是市中心空置率已超过25%。然而，仍有乐观情绪认为，办公楼基本面将在2025年从逆风转为顺风。由于加拿大雇主对远程工作政策的接受度较低，多伦多的实体办公室入住率高于大多数其他北美城市。2024年上半年，多个办公细分市场的租赁活动有所改善，净吸纳量为正。

工业

工业部门正在经历一场“健康重置”，即供应和需求在经历了创纪录的低可用性和迅速上涨的市场租金后出现了调整。继2021年的创纪录需求之后，第三方物流（3PL）提供商和零售商的租赁活动放缓。为了应对强劲的需求和更高的租金，2023年的建筑活动达到顶峰，并在2024年持续高位。因此，2024年的可用率上升至4.5%，为寻找空间的租户提供了更多选择。

预计新供应的增加将在2025年给工业部门带来压力。尽管预计竣工量将从2023年的高点进一步下降，但剩余供应主要集中在以投机为基础启动的项目，这些项目占活跃开发管道的70%。根据CBRE-Econometric Advisors的预测，2025年全国可用率预计将再上升50个基点，并伴随轻微的净租金上涨。

零售

近年来的高移民水平在推动强劲零售需求方面发挥了积极作用，特别是在非必需品和折扣零售领域。这一需求激增导致零售空置率稳步下降，关键空间类别的租金上涨。然而，由于移民配额的缩减、通胀效应和可能较慢的增长，消费者的支出可能会变得更加谨慎。尽管计划中的商品及服务税（GST）假期有一定推动作用，牛津经济学预测2025年消费活动将放缓。

住房

尽管移民模式变化和某些公寓市场存在大量未售出的库存，加拿大住房市场的供给短缺问题将继续塑造房地产格局，为投资者提供强劲的投资机会。除了抵押贷款利率的下调外，旨在改善可负担性的新的抵押贷款法规也吸引了更多买家进入市场。近年来的强劲人口增长也增加了潜在购房者的池子。加拿大住房市场在2024年下半年复苏，5月至11月之间，房屋销售增长超过18%。尽管11月的房价有所上涨，但与去年同期相比仍下降了1.2%。

预计2025年全国租金增长将保持平稳或略有正增长，持续的高房价将推动租赁住房需求的持续增长。尽管大多数主要市场的租赁市场条件依然紧张，但根据加拿大按揭和住房公司（CMHC）的数据，加拿大的专业租赁公寓供应增长了4.1%——这是三十多年来的最高增幅——使得全国空置率从2023年的1.5%上升至2024年的2.2%。

尽管2024年有了适度改善，住房可负担性仍将是2025年的关键问题，为新一轮商业房地产投资机会，特别是在租赁领域，铺平道路。