一些房地产经纪人表示，一个由未上市、未售出的公寓库存组成的“影子市场”正在多伦多和温哥华悄然形成，这可能会进一步加剧这两个城市当前面临的公寓危机。

所谓的“影子市场”包括那些尚未建成、仍处于预售阶段的公寓单位，以及预售期结束后仍未在MLS（多重上市服务）平台上挂牌的剩余单位。

温哥华房地产经纪人 Steve Saretsky 在接受《房地产杂志》（Real Estate Magazine）采访时表示：“（预售库存）并不会被纳入房地产委员会的月度分析中。很少有人讨论期房市场的库存也处于历史最高水平，而这些数据从未被公开追踪。”

他指出，大量的影子库存正对房价施加压力，也让开发商面临更大的经营困难，并预测由于开发商无法售出已有库存，新建住宅的开工量将大幅减少。

Saretsky 表示，这是一个相对较新的现象，因为过去在房地产牛市期间，加上投资者的活跃，预售公寓往往很快售罄。但现在，投资者已经撤离市场，大多数买家是自住型消费者，他们对市场上提供的小户型公寓兴趣不大。这导致许多开发商在项目完工前无法售出所有单位，从而积压出大量影子库存。

“（影子市场）以前几乎没有被真正讨论过，”Saretsky 说，“但我认为这是一个值得关注的问题。”

开发商刻意隐瞒库存

多伦多房地产经纪人 Tom Storey 向《房地产杂志》表示，开发商通常不会将全部库存在 MLS 上挂牌，因为他们不想让市场供给看起来过于充裕，也不想自己之间产生竞争，更不愿让早期购房者知道现在的单位价格被打了折。相反，他们通常只会挂牌少数几个单位，让市场知道这些房源的存在，但买家往往需要通过经纪人才能了解全部的影子库存情况。

Saretsky 和 Storey 都认为，这些预售库存通常定价较高，因此在竞争激烈的转售市场面前缺乏竞争力。

这使得影子库存对开发商来说难以销售，一些开发商不得不提供大幅折扣来促销。

Storey 举例说，在不列颠哥伦比亚省的素里（Surrey），某开发商举行了一次为期一天的闪购活动，将剩余单位一律打七五折，结果当天就售罄。尽管联邦自由党政府已经取消了首次购房者的商品及服务税（GST），但 Storey 指出，转售公寓依然价格更低，吸引了大多数买家。

Storey 还表示，大多数影子库存是更大、偏向高端的户型，这可能更吸引那些可以等待几年才入住的换房型买家，而非预算有限、希望立即入住的普通买家。

他根据 Urbanation 的数据估算，目前大多伦多地区（GTA）约有 2,500 套影子库存单位未在 MLS 上挂牌，而MLS上挂牌的转售公寓约为 7,000 套。

“虽然（影子库存）的数量还远不及 MLS 上的挂牌量，但它确实是一个不容忽视的存在，”Storey 说。“这个数字还在增长。”

市场压力促使开发商改变销售策略

温哥华房地产经纪人 Hasan Juma 向《房地产杂志》表示，根据房地产公司 Rennie 的数据，预计到 2025 年底，温哥华的影子库存单位将达到约 3,500 套，而未售出的转售公寓挂牌量约为 10,000 套。

他说，由于影子库存日益增加，开发商可能会开始改变其传统的销售策略。过去，他们通常会在预售阶段售出约70%的单位以获得建筑融资，剩下的部分则在楼盘竣工后以更高价格再出售。但现在，这些剩余单位难以售出，因此开发商可能不再愿意像以前那样长期持有库存。

“很多开发商已经在这个过程中吃过亏了，”Juma 说，“这可能会迫使他们改变未来的销售方式。”

他还提到，如今很多转售房源几乎从未被居住过，与影子库存的主要优势——“全新”相比，差距不大，使得影子库存更难具备竞争力。

总体而言，这些房地产经纪人认为影子库存只会加剧目前的公寓供应危机，尽管 Juma 表示，多数业内人士在评估市场状况时已经将影子库存考虑在内。

Juma 总结说：“公众普遍并不了解实际供应量到底有多大、有多严重。事实上，买家现在有很多选择。”