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多伦多地区房地产委员会（TRREB）发布的2025年9月房市数据，标题看起来似乎传递出“市场正在改善”的信号。

与一年前相比，成交量增长了8.5%，而加拿大央行9月的小幅降息，略微改善了购房的可负担性。随着房贷月供稍稍回落至可承受范围，更多家庭重新进入市场，给人一种“市场正在恢复活力”的印象。

然而，更深层次的解读却不那么令人安心。房价仍在下滑，房源持续积压，销售周期明显拉长。整体来看，市场表面上更活跃，但结构性失衡依旧严重。这与我在对8月份房市数据的分析中所指出的结论是一致的。

🔻 平均房价继续下滑

TRREB报告显示，2025年9月的平均成交价为106万加元，同比下降4.7%；而MLS房价指数（Home Price Index）更是下跌了5.5%，进一步印证了房产估值正在持续下滑。虽然月度价格走势看似持稳，但从更广范围来看，供给超过买方承接能力，价格面临下行压力。

🔺 供给增速快于需求，复苏“假象”易碎

从同比数据来看，这轮“复苏”的脆弱性不容忽视：

• 活跃挂牌量同比增长近19%，而销售增长不到其一半；

• 新挂牌房源仅增长3.9%，说明越来越多的房屋停滞在市场中；

• 总库存量达到29,394套；

• 根据 Valery 地产经纪 Robert Marsiglio 在 X（原 Twitter）上分享的图表，2025年9月是 过去十年中 GTA 地区新挂牌量第二高的九月；

• 房屋平均挂牌时间从27天延长到33天，成交周期也从42天拉长到51天。

正如我今天早些时候在 X 上所发帖所言：

“只要供给仍然快于需求，就不能认真谈论‘市场触底’。”

在供需失衡未改变之前，价格很难真正企稳。

 房型与区域分化明显，调整不均衡

不同房型的销售数据展示出调整的非均衡性：

• 独立屋：销售增长9.6%，但均价下跌5.1%；

• 半独立屋：销售增长11%，价格下跌6.8%；

• 公寓（Condo）：销售增长7.2%，价格下跌4.3%。

一个例外是联排别墅（Townhouse）：

• 在 416市区（即多伦多市内），联排别墅销量同比激增近40%，为所有房型中增幅最高；

• 尽管价格仍下降近5%，但成交量的激增表明，买家更青睐这种“相对经济又实用”的地面型住房，它比独立屋便宜，又比公寓宽敞。

市区与郊区走势分化

市区（416）与郊区（905）的房价表现也加剧了结构性不平衡：

• 多伦多市内的独立屋价格仅下降不到1%；

• 而郊区的独立屋价格则大跌7.2%。

市中心的韧性更强，郊区市场则面临更剧烈的调整。
联排别墅需求的激增也说明，“失落的中间住房”（即价格适中、面积适中的住房）在市区仍具吸引力，尽管其他房型还在挣扎求稳。

 📉政策、经济与信心的脆弱性

这一切都发生在一个经济困难的背景下：

• 第二季度，加拿大GDP萎缩了1.6%；

• 多伦多的失业率攀升至9%；

• 虽然通胀降至1.7%，为央行继续降息提供空间，但家庭对经济仍然谨慎。

即使借贷成本稍有下降，买家在谈判中也更强势，因为他们清楚：当前市场的库存水平令他们更具议价能力。

TRREB 认为，低利率有助于刺激消费，为整体经济提供缓冲。但单靠货币宽松来维持销售，是对市场结构性问题的一种掩盖。如果一个房市只能靠降息才能运作，那说明其深层问题在于 可负担性和收入增长停滞。

 📉未来展望：等待供需再平衡

房市未来走势将取决于一个核心问题：

需求是否能够持续消化这波供应激增？

额外的降息可能带来短期推动力，但它们无法根本解决供过于求问题，也无法恢复卖家的信心。

政策制定者与建筑商应面对现实：
真正的出路不是堆积更多新房，而是提供“真正可负担”的住房。
否则市场只会在“过剩—紧缩”的周期中反复。

 📉对于买家来说，这是一个少有的“议价窗口期”：

• 选择多、时间充裕；

• 卖家预期正在向下修正。

9月的数据清晰地表明：

多伦多房市尚未触底。
在供需真正趋于平衡之前，所谓的“复苏”，更多只是表象而非实质。