随着多伦多低迷的公寓市场库存大量积压、开发商急于去库存，整栋或批量购买公寓（Condo Bulk Buying）正迅速升温。

贝克房地产（Baker Real Estate）总裁哈雷·纳克尔斯基（Harley Nakelsky）在接受《Real Estate Magazine》采访时表示，他目前操作的公寓批量交易数量可能比世界上任何人都多。

他说，相较于一套一套出售，单笔交易去化速度非常缓慢，而开发商手中积压了大量库存，因此希望通过一次性出售一批单位来加快销售进程。潜在的批量买家包括机构投资者、家族办公室以及由个人投资者组成的投资团体，他们购买这些库存公寓后，将其转为出租物业。

“（批量买家）这么做完全是为了投资回报率（ROI）。”纳克尔斯基表示，“现在是我们见过的最佳买入时机。”

他表示，一些经验丰富、研究充分的投资者已经开始积极参与批量收购，并认为这是当前最值得配置资金的领域。不同买家都有各自的投资逻辑：有人偏好大户型，有人偏好小户型；有人专注市中心，有人则选择郊区。但大多数投资者都会长期持有这些物业。

纳克尔斯基认为，市场将在2029年前后迎来供应断崖——届时新房供应将无法满足需求，因此批量买家很可能在那个阶段获得可观的资本回报。

他说，一宗批量交易通常需要经历多轮谈判，大约一半买家的报价由于过低，开发商根本不会考虑。不过，目前开发商仍提供力度较大的优惠政策和价格激励，使交易仍然具有吸引力。

“他们确实能够拿到折扣，”纳克尔斯基说，“只是折扣没有大家想象得那么夸张。”

他认为，批量买家消化库存对整个市场是件好事，因为这有助于减少现有库存，促使开发商重新启动新项目，从而缓解未来供应不足的问题。

此外，市场目前也急需更多租赁住房。但由于建设租赁公寓（Purpose-built Rental）的融资方式和成本结构与销售型公寓完全不同，许多开发商不愿直接转型开发出租物业。因此，通过批量购买公寓并转作出租，是增加租赁住房供应的重要方式之一。

交易往往笼罩在保密协议之下

Zonda公司安大略省及魁北克省市场研究副总裁保琳·利尔曼（Pauline Lierman）向《REM》表示，批量买家通常会在项目竣工、接近交房（Occupancy）时一次购买40至50套单位。

她表示，这类交易折扣可能“相当可观”，成交价格通常比公开售价低每平方英尺100至200加元，最终成交价格约为每平方英尺800加元左右。

利尔曼指出，虽然少数批量交易曾公开披露，但绝大多数交易都高度保密。

“他们签署了保密协议（NDA），因此几乎不能公开谈论这些交易。”她说，“这也是为什么整个市场像一个‘黑箱’。”

13亿加元基金瞄准将公寓转为出租物业

目前已经公开的一宗大型交易，是投资公司High Art Capital牵头设立的一只总规模13亿加元的公私合营基金，用于批量购买公寓。其中，安大略省政府出资3亿加元。

此前，总部位于蒙特利尔的Jesta Group也宣布，将投入最多5亿加元，计划收购超过1000套多伦多公寓。

High Art Capital管理合伙人瑞安·罗巴克（Ryan Roebuck）告诉《Real Estate Magazine》，该基金已成功募集到10亿加元私人资金，甚至超额完成募集目标，因此公司决定提前封闭募集，不再接受更多投资。

他说，High Art Capital已经开始收购公寓，并计划最终购买超过2200套住宅单位。

罗巴克表示，该基金的成功证明，目前批量购买公寓极具吸引力，而安省政府的参与更创造了“独特的基金结构”。

“基金的规模使我们能够完成其他投资者根本无法完成的大型收购。”他说，“正因为资金规模足够庞大，我们能够瞄准远超其他竞争者的大宗交易。”

他表示，这种基金架构为股权投资者创造了极具吸引力的投资机会。不过，由于批量收购需要投入大量权益资本，而且交易结构复杂，因此并非所有投资者都愿意参与。

罗巴克表示，该基金一次最多可收购同一栋楼超过200套公寓，甚至可以买下整栋楼30%至100%的单位。

目前，High Art Capital正追踪整个大多伦多地区（GTA）的所有公寓项目，并重点筛选未来回报潜力最高的项目。

“这些物业本质上已经是出租楼，只不过一直是由投资者替开发商承担成本。”他说，“既然如此，我们为什么不把这些单位集中起来，让它们真正发挥原本应有的用途——成为租赁住房呢？”