今年8月，加拿大各省住宅成交量均低于去年同期。对于期待秋季市场复苏的房地产行业而言，这无疑是一个艰难的开局。
加拿大房地产协会（CREA）在8月发布的数据显示，当月全国住宅成交量为37,504套，同比下降6.9%。经季节性调整后，成交量较7月再降0.7%。自5月以来，加拿大房地产市场的整体交易活跃度基本没有明显改善。
而作为今年同比比较基准的2025年，本身就是表现疲弱的一年。加拿大全年住宅成交量为470,314套，较2024年下降1.9%。因此，今年8月的下滑是在年度市场已经收缩的基础上进一步发生的。截至8月底，2026年累计住宅成交量较去年同期下降5.3%。
按日历月份统计的住宅成交量。历史数据线保留各期发布时的版本；文中6.9%的同比降幅采用CREA修订后的2025年8月数据作为比较基准。
阿尔伯塔省8月住宅成交量同比下降11.5%；魁北克省下降7.3%；新不伦瑞克省下降8.7%；安大略省下降6%。萨斯喀彻温省的表现相对较为稳定，但成交量仍同比下降2.4%。
对于在加拿大最昂贵房地产市场以外地区开展业务的经纪人而言，这些数据同样值得关注。部分地区相对较高的住房可负担性此前一直对房价形成支撑，但这并没有使交易量免受整体市场放缓的影响。
卖家面临更多竞争
经季节性调整后，8月新挂牌房源数量较7月增加3.3%，与此同时住宅成交量却有所下降。因此，全国住宅销售与新挂牌房源比率（Sales-to-New-Listings Ratio）从51.1%降至49.1%，低于54.7%的长期平均水平。
对于卖家而言，实际问题十分直接：市场上的竞争房源增加了，但买家数量并没有同步增加。
不过，时间维度非常重要。8月未经季节性调整的新挂牌房源数量实际上仍比2025年8月低3.2%。这里的增加是指剔除正常季节性因素后的环比增长。因此，将所有供应指标描述为“大幅飙升”并不准确。
实际新挂牌房源数据说明，正常的夏季季节性下降，不应与8月经季节性调整后的环比增长混为一谈。
目前全国待售房源略低于20万套，比去年同期增加1.4%，大致处于8月份的正常水平。全国库存月数为4.8个月，已经连续四个月保持不变。CREA的全国指标仍显示市场整体处于相对平衡状态，但议价能力正在逐渐向买家一方倾斜。
各省之间的差异相当明显。安大略省经季节性调整后的销售与新挂牌房源比率为41.9%，不列颠哥伦比亚省为45.3%；萨斯喀彻温省则达到67.8%，曼尼托巴省为65%。适用于萨斯喀彻温省稀缺房源的定价策略，并不一定适用于供应充足的安大略省社区。
以上数据为未经季节性调整的8月实际成交量除以实际新挂牌房源数量；前文所述的季节性调整后比率则剔除了正常季节性波动。
房价分化真实存在，而且正变得更加复杂
8月份，全国基准房价指数（MLS® HPI）基本保持不变，同比下降3%。与此同时，全国平均成交价上涨0.6%，至668,219加元。
平均成交价会受到当月成交房产结构变化的影响；相比之下，MLS房价指数旨在衡量可比住宅的价格变化。
因此，平均成交价出现小幅同比上涨，并不足以证明加拿大典型住宅的价值正在上升。MLS房价指数同比跌幅收窄同样需要谨慎解读。由于房价自春季以来基本保持横盘，同比数据的改善可能来自去年同期比较基数走弱。这就是所谓的“基数效应”，并不意味着当前房价正在上涨。
区域房价指数数据显示，跌幅仍主要集中在部分市场。根据CREA经季节性调整后的数据，弗雷泽河谷（Fraser Valley）基准房价同比下降7.1%，基奇纳—滑铁卢（Kitchener-Waterloo）下降6.1%，大温哥华地区（Greater Vancouver）下降5.6%，大多伦多地区（Greater Toronto）下降4.5%。
不过，维多利亚的基准房价同比上涨0.9%，这也说明，即使是在不列颠哥伦比亚省内部，也不能简单用一个标签概括整个市场。
图表显示CREA 8月报告中的季节性调整后MLS® HPI综合指数同比变化，涵盖加拿大东西海岸及草原省份的多个市场。
里贾纳（Regina）基准房价同比上涨3.3%，温尼伯上涨2.6%，蒙特利尔上涨2.3%，圣约翰斯（St. John’s）上涨7.5%。这些表现与安大略省南部和大温哥华地区的价格下跌形成了明显对比。
不过，一些市场的同比涨幅已经越来越不能完全代表当前状况。温尼伯基准房价8月份环比下降0.2%；蒙特利尔下降0.3%，魁北克城下降0.7%。大蒙克顿地区（Greater Moncton）虽然同比仍上涨4.8%，但过去三个月已经下跌2.9%。爱德华王子岛的房价则在同比和三个月两个时间维度上均出现下降。
当然，也不能将所有正增长都简单归因于基数效应。里贾纳和萨斯卡通的房价均录得月度及三个月期上涨。更有意义的区分是：哪些市场仍在持续上涨，哪些市场的同比涨幅主要是此前上涨留下的结果。
在大西洋加拿大地区，各省8月份实际成交量占新挂牌房源的比例均低于去年同期。纽芬兰与拉布拉多省的这一比例从77.5%降至60.1%；新不伦瑞克省则从74.6%降至65.3%。
这意味着，即使房价同比仍在上涨，卖家的议价地位也可能同时走弱。
采用同月数据进行比较，可以避免季节性差异造成的偏差。此前年度的比率采用本次CREA报告中的修订数据。
融资成本可能令秋季市场继续保持低迷
秋季市场面临的下一项制约因素，可能来自抵押贷款利率，而不仅仅是房屋挂牌价格。
整个夏季，加拿大政府5年期债券收益率持续上升，而央行隔夜政策利率保持稳定。CREA表示，债券收益率上升已经推动固定利率抵押贷款利率走高。
加拿大央行相关数据截至8月。固定抵押贷款利率还受到贷款机构融资成本及利润率等因素影响。
在最新一次政策声明中，加拿大央行警告称，持续高企的能源价格增加了通胀风险，而贸易不确定性重新升温可能导致企业投资和招聘进一步延迟。
更高的借贷成本，以及对未来收入前景缺乏信心，都可能使买家保持谨慎，即使部分地区的房价已经下降。产油地区可能从能源收入增加中受益，但这并不能消除融资成本上升所带来的压力。
加拿大住房抵押贷款公司（CMHC）今年夏季发布的展望预计，住宅开工量将持续下降至2028年。该机构最新的住房供应报告同时警告称，如果住宅自有住房建设进一步走弱，近期取得的住房可负担性改善可能面临风险。
然而，未来住宅供应减少，并不能解决卖家在今年秋季所面临的房源竞争问题。
对房地产经纪人的启示
对于房地产经纪人而言，目前的数据意味着，与客户沟通挂牌策略可能需要更加谨慎。
应参考近期可比房产的实际成交情况，同时了解买家目前有哪些替代房源可供选择，并随着市场竞争变化及时重新评估房屋价格。
同比上涨只是对过去市场表现的描述，并不能保证下一位买家愿意支付更高的价格。
