刚刚过去的2016年注定是多伦多地产市场发展历程中值得重点泼墨的一年。笔者在写这篇文章的时候，希望更多的是从人性的角度，从不同的人的逻辑思维特性分析现在的市场，看待目前的多伦多房市。先讲一个在多伦多的华人微信圈里疯传的笑话：一位地产经纪年底感慨：今年赚了100多万！他说：是因为年初的时候苦口婆心劝客户买房，客户犹豫，不买。咬咬牙，自己买了两套、、、到了年底，涨了！生活在多伦多的人们都知道一个不争的事实：那就是，多伦多的房价涨了，而且涨的幅度不小。到底涨幅在一个什么程度，让我们做一个来自官方TREB的概括总结：

 2016年12月与2015年12月同期的成交数据比较

2016年全年与2015年同期的成交数据比较

各种不同类型物业均价增长幅度

大多地区各地价格及指数对比

2017年的房市将会如何？

个性保守的笔者一向前怕狼，后怕虎，经常对别人说：千万不要轻易相信一个地产经纪的话，虽然自己也是其中的一员：地产经纪只能说房价会涨，从不说房价会跌。谁不知道：王婆卖瓜，自卖自夸。写了好几年的“多伦多房市年终小结”，每年都不敢造次，去鼓吹房价上涨。可是不管你如何分析可能的风险，天还是要下雨，娘还是要嫁人。房价还是上涨。

实话实说：已经在这里安家置业生活了一段时间的华人，的确需要感恩：感恩加拿大这个国家，这里的环境和资源；感恩这里开放的移民政策；感恩这里稳定的生活。我们也得感慨：感慨中国的雾霾为什么越来越挥不走，感慨为什么全世界还有那么多战乱的国家，感慨为什么其他的国家每年有那么多的父母要把孩子送到这里来读书。我们要感谢：感谢近几年超低的贷款利率，感谢这里的银行宽松的贷款审批要求，感谢一路下滑的加币汇率，感谢这里的政府对外国人还没有歧视性的税收政策（至少目前在安大略省还是如此。）。就是这些因素，架着多伦多的房价像猪一样飞了一年。

2017年，我们要敬畏，因为我们2016年拥有的某些因素很有可能在2017年不复存在：贷款利率可能会进入上升的通道。各大银行的贷款审批标准会进一步收紧；加币对人民币的汇率可能随着石油价格的上升及人民币的更大幅度对美元的贬值而迅速上调；政府对海外人士在加拿大投资的税收达摩之剑随时斩下。这里的政府在2017年的主旋律将是：“劫富济贫”。笔者的观点：即将到来的2017年，房价依然会上涨。但是对于2016年溢价过高的高价位房，房价的上升空间将会越来越小，甚至可能出现调整。政府也将会不遗余力的通过税收政策或金融手段来控制高价位的房屋的交易及价格上涨。而低价位的房产会补涨，这里包括总价低于平均房价的市中心的Condo，也包括非华人热炒地区的相对低价位的freehold house。与此同时，政府会通过税收及金融的手段鼓励更多的本地年轻人、无房族购买首次自住房、低价位房。100万以下的低价位房的需求将会被进一步的刺激。2017年政府的劫富济贫目标非常明确：打压高价房的需求，扶持低价房的购买。而2016年华人热炒的地区的高价位房市场会发生逆转。主要两个原因：1，中国政府对外汇的管制日趋严格；2，安省政府对外国人的房产，可能添加新的税收。与前两年不同, 2017年将是低价房和Condo补涨腾飞年！

在这个时间节点，有必要谈谈富人的逻辑vs 穷人的思维

德国的一位地产市场投资人Dr. Rainer Zitelmann在他编写的一本书《Financial Freedom: How to Create Wealth and Hold onto It》里面归纳分析了富人们是如何创造财富，又是如何保有财富的。他在书中举了很多例子：许许多多的明星或者巨额彩票的获得者在快速获得巨大财富后的几年里，都不仅陷入破产，而且欠下债务。即使快速赚了很多钱，后来都落得一场空。是什么原因？他们算不算真正富有的人，真正富有的人是如何积累财富的，他们如何思考问题？你打下基础后如何让财富保值、增值？要避开哪些陷阱、要回避哪些所谓的专业顾问、如何将风险降为最低。如何通过明智的投资，增加财富？在这里，笔者抛砖引玉，结合多伦多2016年的房产现状，与大家讨论一下，如何用富人的逻辑看待2016年以后的多伦多的地产。

别急，先看看你是富人吗？什么样的人才算是富人？实际上一个人的富有分两个层面：一，物质上的富有；二，精神上的富有。笔者要强调的是：简单的拥有金钱可能只是暂时的富有，不一定长久。简单的拥有大量物质财富更不一定保证能得到幸福。

但是，我们还是从物质上的一个相对客观的标准来看看，在这个世界上，富有的人都是些什么样的人。在全世界财富管理及研究领域作为研究标杆之一的法国凯捷咨询(Capgemini)与加拿大皇家银行 (RBC) 财富管理公司2015年联合发布了一份：(CapGemini's World Wealth Report)《全球财富报告》。这份报告在全球范围内，将富翁们分为三类：

隔壁的百万富翁：净财富在100万到500万美元的人，全世界有1240万。

中间层百万富翁：净财富在500万到3000万美元的人，全世界有120万。

超高净值人士：净财富在3000万美元以上的人，全世界有12·8万。

在加拿大，理解一个人的财富状况似乎更客观一点，分两个方面：一是年收入，体现了你当前的挣钱本领；二是净资产，就是将你的所有资产价值扣除债务后的所得，这体现了你的真实财产状况。根据加拿大统计局2015年的调查，按年收入统计：

安省最富的20%的家庭的平均年收入是$247，521.00；

多伦多最富的20%的家庭的平均年收入是$298，838.00。

在净资产方面: 除年收入之外，还包括按照现价计算的个人全部财产，比如储蓄、投资，房屋、汽车、生意、以及公司供给的退休金等，减去各种借债和负债而得到的净剩值。

加拿大最富的20%的家庭的平均净资产是$1，119，481.00；

安省最富的20%的家庭的平均净资产是$1，291，499.00；

多伦多最富的20%的家庭的平均净资产是$1，813，261.00。

如果你的收入或者净资产达到以上标准，恭喜你算加入加拿大的富有阶层俱乐部。如果还没有，那么希望你拥有富人的逻辑，努力成为加拿大的Top 20%富人。虽然房产投资在加拿大不是创造及保持财富的唯一途径，但一定是最有效的途径之一，至少是在天时、地利、人和具有得天独厚条件的大多伦多。

言归正传，在多伦多投资地产，什么是富人的逻辑？简洁地说就是：感恩、敬畏与善于学习。

富人会感恩：如果你买了心仪的房子，或买到满意的投资物业，要感恩卖家，是他/她让给了这个机会给你；如果你是卖家/开发商卖掉手上物业，获得了合理的回报，你要感恩你的买家，是他/她慧眼识珠；如果你是房东，要感谢你的房客，是他/她们替你付了地税，付了管理费，付了银行的贷款，更是帮你照看了你心爱的物业，帮助你获得房产的增值；如果你是一个买卖房产的客户，要感恩自己的眼光，找到了一个专业尽职的地产代理，帮助你完成了你一生中最重要的财富的交易；如果你是一个地产经纪，更要感恩你的客户，感激他/他们的信任，把他们人生中如此重要的决定托付给你。在一个微信群里听到一个新晋地产经纪人的抱怨：带了一个人看了快一百套房子了，还没有买到房子。为什么不感谢这个客户？因为你的经验的不足和对市场的不熟悉，没有及时调整目标定位或买家的心理期望值，这个客户花了那么多的时间与你一起熟悉这里的市场，陪着你一起成长！难道不需要对这种客户感恩吗？

富人会敬畏：敬畏市场的规律，清楚市场不会永远直线上涨。四季总有更替，月总有阴晴圆缺。当市场走下坡的时候，手上要有子弹；狼来了的时候，要能自保。富人敬畏规则，出格的事不做，合法纳税。明白小心方能行万年船的道理。敬畏之人更懂得诚实的可贵及信任的重要。得道者，多助。摔得跟头自然会少。

富人会不断学习：因为学习，所以更有能力，更有经验，更能把握前进的方向，更具备去伪存真的能力，自然就有更大的成功定数。有的人即使现在物质上并不富有，但是有富人的逻辑，随着时间的推移，他/她成为富人还会难吗？

什么是穷人的思维特质：简单的说就是抱怨、贪婪和自我封闭

穷人往往会抱怨：抱怨时运不济，抱怨这个市场，更抱怨他人对自己的不公。因为都不是自己的错，自然放弃努力，破罐破摔了；抱怨还会带来冲动，急躁，沉不住气，更容易不理智的跟风，为什么别人能那么好运，我怎么就没有碰上？几乎所有的在投资市场上的跟风追高，当泡沫破灭时的割肉或破产的人，基本源于有此思维特质。

穷人之所以穷，是因为贪婪：这句话乍看仿佛是说反了，难道富人不是因为贪婪才能致富的吗？其实恰恰相反。很多穷人之所以越来越穷，其实就是因为他们的贪婪。比如：有人拍着胸脯对你说，这个投资保证有每年25%的回报，你投钱进去，买到就是赚到。结果可能本金都拿不回来；还比如，认为加拿大税太高，税务处理太麻烦。能逃税就逃税，能不报就不报。加拿大的税务局可一点没闲着，若干年后，总能找到你算总账。连本金带罚金，外加利息。再比如，术业有专攻，在加拿大很多时候需要一些专业人士的帮助，才能把一些重要的事情做好。比如你要建房子，建筑设计师有好有坏，设计收费自然不同；施工的Contractor和装修师傅良莠不齐，自然价格不同；地产交易的地产经纪人，经验及人品不同。有的人靠给高额返佣揽活；有的人靠遍地开花的浮夸、吹嘘、画虎皮、拉大旗；更多的专业经纪人靠的是经验和良心做事情、、、面对这些的不同，穷人往往选择芝麻，放弃了西瓜！

穷人不学习，自我封闭：不善于学习或者根本不愿意学习的人，总是安于现状。天上不会掉下馅饼送到你的嘴里。财富的获取需要足够的智慧。即使祖辈留下巨额财富，或中了彩票的幸运儿，一时有了一笔很大的横财，由于不学习，自然不会分辨良萎。遇人不淑，受骗上当，在所难免。

如果你自己或有朋友经历了这样的故事：你知道吗？我一年前用8万块，在万锦抢了一个House的楼花，当时的房价才80万，现在已经180万了。我用十万赚了100万！如果这是真的，笔者只能是恭喜你或你的朋友。无疑是中了彩票了。但是，如果你还想再追高投入，笔者提醒还是要掂量掂量。笔者现在告诉大家一个行业秘密。大家知道在多伦多一个有经验的独立房开发商的理想利润率是多少吗？这几年在正常的情况下，独立房开发商的年利润率也就是13%到15%。动动脑子想一想，如果一个买现成的房子的投资者一年的投资回报率都超过了20%。那些开发商们会如何感想？这种回报率会持续多久？

一个人，也许是眼光独到，也许是运气，短期赚到钱不难，难的是获得长期稳定投资收益。在赌场里亏钱破产的赌徒们，哪一个不是因为开始的时候，在赌桌上尝到了甜头，然后才养成嗜赌成性的习惯，慢慢越亏越大，无法自拔的。穷人的思维更像赌徒的思维。

疯狂的市场孕育出人间百态：有的人失去理智，头脑发热，放大投资杠杆，无畏冒进；有的人，固步自封，怀疑一切，否定一切，畏手畏脚；有的人，指鹿为马，信口雌黄，招摇撞骗。贪婪往往伴随着愚昧，无知只能带来无畏。懦弱的人选择的是逃避，而机会总是留给那些有准备的人。每个人的出生、际遇、文化、宗教背景不同，思维方式、人生观、世界观自然不同。2017年终将不同于刚刚过去的2016，学习那些成功的人的经验，借鉴一下富人的逻辑去思考问题吧。最后，富裕也好，清贫也好，金钱与财富并不能买来一切。投资地产也只不过是人们追求高品质生活的手段，不是目的。过新年了，与大家分享一下微信里流传的美国《华盛顿邮报》新近评选出的最新世界十大奢侈品：
1.生命的觉醒和开悟
2.一颗自由喜悦充满爱的心
3.走遍天下的气魄
4.回归自然
5.安稳平和的睡眠
6享受属于自己的空间和时间
7.彼此深爱的灵魂伴侣  
8.任何时候都有真正懂你的人
9.身体健康和内心富足
10.感染并点燃他人的希望。

上面没有一件物质商品上榜，而是一个人的生活方式和行为方式。没错，这些正是我们最应该在意和向往的。

作者杨洪简介：作者长期关注多伦多地产市场的变化，注重加拿大地产投资的理论研究，更自己参与大量的实际投资。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。杨洪部分地产投资文摘收录于《多伦多房产资讯网》：www.HousingToronto.com。如转载此文，请注明作者和出处。

杨洪Cell: 416-826-4860    

Email: hongyang175@yahoo.com

微信号：yangh4860