地产投资开始的地方

老百姓做的房地产投资,在中国被称为“炒房”。做房地产投资的人,经常被媒体引导着联想成温州炒房团、煤老板或带乌纱帽的房叔。想在中国持有多套房,并不是一件容易的事,这并不是因为大家不想投资房地产,也不是房价太贵,而是因为社会上的集体仇富情绪非常严重,政府也顺应民意采取限购,限售,限贷来打击地产投资。早在用粮票和肉票限制人们购买力的年代,就有了破限购的黑市,物质极大丰富,不再有粮票和肉票的时候,黑市自然就没有了。如果中国不缺房子的话,不必限购,市场自然会用货币来识别谁最需要买房子;如果缺房子,就要善待开发商,增加供给。“水库论坛”介绍的国人破房产限购的方式让人啼笑皆非,离婚破限购是最基本的招数,我们这个拥有最高尚血统的民族所具备的想象力和智慧,在追求房地产财富这件事儿上被激发到了极致。在加拿大,中等智慧,中等收入的家庭就能自由地投资房地产,不必大费周章地与政府和银行斗智斗勇。加拿大政府对地产投资者还有税务优惠,租金收入减掉贷款利息、地税等开之后的净收入才需要纳税。华人在加拿大投资房地产以惨败收场的人,大多是因为脑洞开的太大了,而中等才智的人却没啥大闪失。在加拿大投资房地产,能守拙即可,脑筋转得太快、太急的人,反而翻了车。

 

 

01 先避开那些最容易失败的投资

 

华人某某建筑商寻求破产保护;华人某某开发商拟兴建的楼盘出现烂尾了。。。在多伦多,这样的消息每年都有。公开信息上看到的,华人做房地产投资最大的失败都是发生在房地产开发上。王石写的第一本书《道路与梦想》是2006年出版的,他对海外建房是这样看的:除非与本地开发商合作,否则万科不会去海外建房。冯仑写的《岁月凶猛》是2017年出版的,里面介绍了美国房地产开发的3种模式,例举和推崇了The Related companies/瑞联集团的开发模式,开发商只出5%的资金,却分红45%,即,熟悉本地业务的手艺人(开发商)充当制片和导演的角色,就会分到近一半的利润。在海外地产开发方面,连两位教父级的大佬都如履薄冰,可偏偏有人不信邪,那输掉背心就很容易理解了。冯仑在谈到美国人现在的房地产开发模式时,更是谦逊且形象地表示:“我们(中国)现在就像5岁的小孩,看到(美国)哥哥姐姐们拉手,想知道拉手以后那些“大人们的事儿”一样”。在中国开发过房地产,借钱拿地,再把地抵押给银行借钱盖楼,房子卖掉了还贷款,于是就以为可以“复制”,并“粘贴”到加拿大,而这些5岁小孩们的手拉手,和成人们的手拉手,有本质区别吧。很多华人开发商,买地就用去大量现金,由于没有开发经验,本地银行根本不给发放建筑贷款。另外,地产开发最赚钱的一个环节是改变原有用途,例如,从农业用地改为居民住宅用地,而华人开发商都是新手,很难取得当地议会和邻居们的同意。开发商,不是钱多人傻也能干的事儿,地产开发是个手艺活儿,要先取信于当地政府和邻里,外来户,交完学费都不一定能学会。年龄没到,有些事儿就是做不了。开发商这份儿钱,不赚也罢,不装不会死人。

 

民用住宅投资,是小学课程;商业物业或多套房物业投资是中学课程,先做好民用房产投资,再尝试商业地产投资,会更稳健。在加拿大,每个人最多可以申请到10套民用投资房的按揭贷款,夫妻两个人,最多20套,即使不上房地产投资的中学课程,能够小学毕业也足够一生富足了。可惜偏偏有人来到加拿大,就先去中学参加考试,得个不及格很正常。买了墓地,冰淇淋店,度假屋,农场,酒庄,酒店,加油站,汽车旅馆,不仅没有收获反而深陷其中的,大有人在。基础不牢的商业地产投资者,与匆匆忙忙进行地产开发的华人差不多,仅凭着在中国成功的惯性,在加拿大碰不到好运气。“Copy “很容易,往哪“paste” 很重要,粘贴错了地方,自己痛苦。大多数中国人开始知道房地产是1998年的事儿,即使最早接触房地产的人,也就21年的经历,而加拿大的房地产有150年的历史了,很多在中国的做法,粘贴到加拿大就显得太稚嫩了。不要怪拿佣金的“专业人士”骗了你,因为他们也没啥经验,分辨不出好坏。在加拿大住的久一点,才能找到货真价实的专业人士。另外,给大家推荐一本书,富爸爸系列书中的《房地产投资指南》,里面详细介绍了北美房地产投资的经验和教训,法律基础以及税务政策,特别是商业地产投资,介绍得格外详细。这本书没有通读两遍以上,最好不要投资加拿大的商业地产。这本书大陆华人看了也没用,完全不同的产权和交易以及税收制度,这本书的中文版,只适用于加拿大和美国的华人读。

 

掉进上述两个大坑的,通常是初来乍到的投资移民。房地产是个巨大的财富池,在里面损失个几千万,连点儿动静都没有,不作死其实就不会死。

 

02 地产投资的第一步:申请按揭贷款

 

中国有位炒房英雄,江湖人称“欧神”,他就像任志强一样,长年如一日说真话,长期与空军作战,他的口号是“科学尚未普及,真理仍需捍卫”。欧神提出的致富观点是“建立以房贷为核心的资产包”,依据是奥派经济学最基础的思想基础,以及中国超发货币的事实。奥派经济学的基础思想就是市场决定论,只有个人能够做出行为决定,压制需求或限制供给都是在推动房价上涨,每次宏观调控都是在推升房价,所以欧神蔑视所有调控房价的政府行为,事实证明,他是对的。中国货币超发的情况被层层掩盖,只看国家统计局的通胀数据就受骗了,而通胀最大的收益者就是债务人,最倒霉的是债权人,所以借钱冠军王健林就成了首富。欧神在过去17年里拼命往身上扛房债,现金流多次出现断裂的危险,而以房贷为核心的资产包如今已价值10亿。借钱,把房子写成自己的名字,等待货币发水把写着自己名字的资产养大,其实只需要克服取得房贷的困难就行了。欧神的体会是,地产投资中80%的时间用于找贷款20%的时间用于找房子和处理交易。我的实践和观察也是这样:地产投资的过程,就是找贷款的过程。原因只有一个——杠杆原理:支点,是首付,你自己出;动力臂,是银行的贷款;动力,来源于收入。在加拿大投资房地产的第一步和在中国是一样的:找贷款。

 

 

 

03加拿大房地产投资的第二步:准备重做按揭贷款

 

上周的文章《投资开始的地方》谈到了一个观点,资产要能够转变成资本,才能享有资本主义制度最大的好处。贷款买了投资房A,那么A只是个资产,能够产生投资回报,并能维持杠杆的使用。持有A一段时间之后,按揭贷款余额逐步降低了,如果把房A房的贷款加按,取出现金,用作投资B房的首付款,A房就有了资本的功能,B房当然也可以申请贷款,用A房加按出的资金作首付,买B房的时候甚至可以实现0首付,这样的投资,才是效率最高的投资。在加拿大,这样的投资方式是可以实现的。为什么说加拿大地产投资的第二步是准备重做按揭贷款呢?原因就是在买入A的时候就要做好加按的准备。如果A的房价太高,贷款金额太大,日后就很难做加按,A房从资产转成资本的机会就小了。因此,选择投资房的时候,建议买入交易活跃地区的中低价房产。买入A房之后,如果非法分租给多个家庭,或用于Airbnb等短租用途,在加按的时候,银行会因为房产不符合银行要求而拒绝加按,A房就只剩资产功能,没有了资本功能,这样的做法得不偿失。因为从贷款投资房产的第一天起,就做好日后重做按揭贷款的准备,准备把现有的资产转化成资本,所以加拿大地产投资的第二步就是准备加按。

 

04 加拿大房地产投资的第三步:努力降低自住房按揭贷款

 

对投资多套房战略影响最大的是自住房的按揭贷款。自住房贷款,汽车贷款,学生贷款,信用卡以及个人信用额度的使用,都属于消费贷款,统称为“坏债务”。所有坏债务中,自住房的贷款是最大一笔,因此,《富爸爸》丛书中用了好几本来解释,为什么房子不是资产,因为自住房是一项消费支出,带走了家庭收入,而投资房才是为家庭带来收入的资产。每月,每100元坏债务,减少借款能力2.5万。每月,每100元收入增加的借款能力则只有6千元。从借款能力上讲,存在着债务收入的不等式。降低坏债务,比提高收入更能有效地提升借款能力。最理想的状态是,自住房没有贷款,按揭贷款都在投资房上。这样做,不仅可以为随时退休做好准备,而且从税务上讲也是最佳安排。加速消灭自住房债务,其实也需要加按投资房来实现。

 

05 地产投资不可缺少的就是持续的收入

 

以前我们在《细说杠杆的功与过》中,解释杠杆原理时说过,首付款是支点,收入是动力,按揭贷款是动力臂,三个要素缺一不可,否则无法撬动房地产。无论是申请贷款用于购买房产,还是申请将已有的房产加按,都需要收入支持。有人不舍得交所得税,直接影响了收入和借款能力,省下来的税到底值不值得,退休的时候就知道了。从生命周期角度看,每个人收入最高的时候也就1015年时间,这也是做地产投资的黄金时期,太早不行,太晚就错过了。推迟一下满足感,在收入最高,最稳定的时期,尽最大努力,把尽量多的房产产权写在自己名下,比不知疲倦地劳作要明智很多。

 

从古至今,人类积累财富的手段之一就是落砖为安。房地产作为资产仓库的职责,经过了上千年的考验,很少爆仓,是名副其实的财富终结者。还记得3只小猪的故事吗?现在依然是3岁儿童的睡前故事。不落砖为安,连小朋友都知道,是没正事儿。

文章转自:微信公众号,王红雨在加拿大

 
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