楼花， 是很多在加拿大投资房地产的人脉圈里是一个典型的话题。在置业投资火热的时代里， 各式各样的人都喜欢把目光集中在楼花市场， 他们很多是刚刚进入加拿大的新移民， 本地人白人，白领甚至一些毕业没多久的学生党。 近些年来， 在大多地区的主要路段上，很多刚开盘的楼花各式各样，建筑工地和售楼中心也是一个紧接着一个。 只要在一些经典项目开盘的时候，无论什么时候，抢购楼花的投资者宁愿排长队也要抢到一份名额，场景很是壮观。
但是真的有人了解投资楼花前需要注意什么嘛？ 这里面相应的法律政策又分别是什么呢？ 小编特意整理了资料，咳咳 开始讲课啦 ~~
首先第一， 你真的了解‘楼花’的概念嘛？
楼花其实就是国内的‘期房’，指的是预售还没有完工的， 是很多在加拿大投资房地产的人脉圈里是一个典型的话题。在置业投资火热的时代里， 各式各样的人都喜欢把目光集中在楼花市场， 他们很多是刚刚进入加拿大的新移民， 本地人白人，白领甚至一些毕业没多久的学生党。 近些年来， 在大多地区的主要路段上，很多刚开盘的楼花各式各样，建筑工地和售楼中心也是一个紧接着一个。 只要在一些经典项目开盘的时候，无论什么时候，抢购楼花的投资者宁愿排长队也要抢到一份名额，场景很是壮观。
但是真的有人了解投资楼花前需要注意什么嘛？ 这里面相应的法律政策又分别是什么呢？ 小编特意整理了资料，咳咳 开始讲课啦 ~~
首先第一， 你真的了解‘楼花’的概念嘛？
楼花其实就是国内的‘期房’，指的是预售还没有完工的地产发展项目。 但是和国内期房不同的是 1. 加拿大的楼花你一般要交20%的订金，而国内期房你要交全款或者超过20%的定金。2. 加拿大楼花可以在交房前转让（和金融产品一样），国内期房必须买断后才可以转让。 3.加拿大楼花一般4-5年建成，而国内期房会在一年以内交房。 以多伦多为例， 楼花也分为两大类，Condominium 楼花和 Freehold 楼花。而condo楼花的签约之后要4-5年左右才能交货，而freehold楼花签约之后也需要个2-3年才能交货。
有很多人就问了，为什么多伦多的楼花要拖这么久？ ？
这里小编就要跟大家解释了，在加拿大，买家购房的订金是存在信托账户里面的，也就是说，开发商最终拿到买家钱的时间，是在交房后。所以，开发商巴不得今天签合同，明天就可以把钱套现，去做下个项目。而且，他们的建筑设施都是租的，人工的工时也耗在那里，拖一天他们就多一天成本。 然后，项目之所以要拖这么久才建成，原因有四点：1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了，地基都没开始打。 2. 建筑商在等政府批更多的楼层，从而增加自己的利润。3.在多伦多，劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多，大量的工地将劳动力分散了。工作量变大，工人数量不变，建房时间自然比较久。4. 政府那需要通过层层申请。看两组数据， 在多伦多建一栋house(townhouse)，平均得通过15不同部门的检查; 在多伦多建一栋condo，平均得申请改动20多个市政规划。
那么在多伦多购买楼花时的贷款事宜需要注意哪些呢？ 首先，多伦多市场上99%的开发商都需要买家拿到“贷款预批”后，才会把房子卖给买家。这么做的原因，是为了让开发商符合建筑贷款的要求。但是实际情况是：不论任何人，在银行是很难拿到5年左右的贷款预批的。原因是：银行在这5年中，是有风险地在担保你的贷款，并且需要给你的贷款预批买保险。即使有买家能够拿到这个预批，等交房时，很多买家还是会选择重新去找其他银行做预批，以寻求更好利率。并且，贷款预批是贷款人可以单方面毁约。这种亏本买卖，银行兴趣不大。
另外，在购买Condo楼花时，我们在前面说分期付的20%，或者30%的款项，都是可以在贷款时用作首付down payment的。但是首付的总额我们究竟要付多少，到时候还要看在交房的时候我们可以从银行申请到的贷款额度是多少。
举个例子：
如果我们在交房之前已经付了房款总数的20%，在交房当天，我们也成功地从银行贷款到了剩余80%的款项，则不需要再额外付首付。
下面小编就要重点说一下condo楼花的风险和劣势了。 第一，买家看不到实体的房子。 由于买家买房的时候，楼盘还没有建成，所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家，或许需要花点心思来研究。第二，condo楼花交房期限容易滞后。由于各种程序上和施工上的原因，Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是，Evan在文章前面也提到了，比较有声誉、比较大牌的开发商，完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上，大家要擦亮眼睛。3. 有些楼花工程会因为等等原因中途停止，直接变成‘烂尾’楼盘。虽然多伦多是全世界诚信度最高的城市之一，但是，公寓楼花项目中，还有3%-5%的烂尾率。第三，房子建成以后，会有一定的变数。 在购买Condo楼花时，购房合同里都会写明一点，交房时，房子可能会和户型图上的规划有出入。比方说，在户型图上，马桶是在厕所的左边，而建好后，马桶可能被调整到了右边。另外，落实到具体的户型规划和房屋面积上，开发商也可能会有变更。 但是，由于这一点之前在合同里写好了，交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。第四， 开发商不修改合同，不接受你讨价还价。购买Condo楼花，买家没有办法和开发商讨价还价。而且，跟从个人手里面买房子不同，买楼花时，开发商是不会修改合同里的任何条款的。
那么在签购房合同前后，有没有什么注意事项大家需要注意的呢？
第一，开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花？如果允许，那么什么时候我们可以转卖？ 其实开发商会在合同里写明，他自己卖出90%-95%房子之后，才允许买家转卖楼花。另外，转卖的时候会有个转让费（Assignment Fee），签字之前我们要知道转卖费用是多少。而这个时候你需要找Assignment Realtor(楼花转让经纪)来帮你去做楼花转让。
第二，除了购房款之外，建筑开发商还有么有其他的额外开发费（Development Levy Charge)? 那么要搞清楚这个额外开发费，就要知道这个的概念是什么 ，建筑商建楼，政府需要配合新的小区来修路，改善图书馆和公园，加大警力，配备医疗和师资力量，还要给新楼通水、电、煤气，布管道等等。 而这些费用，政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。比如在2018年，建一套两房公寓，多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366，一房开发费是$17,644。那么如果开发商会不会直接把这个开销全部的扔给买家呢？ 小编这里要说， 一定要向开放商要Development Levy Cap文件！这Development Levy Cap，就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。很多开发商现在会主动在合同上写明，最多追加费用是是多少。但是，也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时，买家一定得主动去咨询、讨要。
那么在交房的时候应该注意点什么呢？ 在多伦多有两个交房日，
- Occupancy Closing 入住交房
- Final Closing 政府注册交房
大家在多伦多可以看到一个奇观：公寓楼顶还在浇筑水泥，楼下就已经有人安居乐业了。这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段，这里叫Occupancy Closing (入住交房）。在多伦多，当新楼内部所有单元发了钥匙，允许入住，开发商才会统一去政府登记交接。所以，买家拿到了钥匙，不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人，等于是在跟开发商租房子住，所以要付一个租金，也就是所谓的Occupancy Cost. 正因为在政府层面，这个房子还没有正式属于你，而是属于开发商，所以作为住在里面的“租客”，我们必须要懂“房东”规矩。很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后，买家立刻私底下将房子出租，或者找租客。关于这一点，买家得在买楼花时搞清楚。
那么在下一篇，小编会着重讲讲关于购房退税的事宜，精彩继续哦!
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