卖房被银行罚款三万,那应该怎么避免贷款时入坑呢?

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最近。加拿大安省的一位地产经纪Kristina Barybina,在收入锐减还不起房贷之后,选择卖掉自己的房子。

然而雪上加霜的是,TD银行在这个时候趁火打劫,对她提前解除五年期贷款进行罚款。而这笔罚款高达近3万加币。

她原本的五年期贷款,固定利率为3.71%,只还了19个月(剩41个月),还欠$591,000加币。结果在交割之时,TD银行使用了一项有争议的计算方法,得出了她打破贷款合同的罚款。她的欠款,又增加了$29,530加币。

而这个事件并不是个例,每年都有很多类似情况发生,那我们再贷款时应该如何避免这种状况发生呢?

一、房屋贷款什么时候会产生罚款?

(1)提前结束一个Term。如你在Term结束前卖房,PAYOFF你的贷款或转贷款到其它银行;
(2)在现有Term没结束时,增加借贷额度;
(3)更改一个Term。如想从固定利率fixed转成浮动利率variable;
(4)在Term没结束时,想偿还本金额度超过每年银行所允许的提前预付贷款额度;
(5)每月没有按时付贷款的本金和利息;

二、罚款的两种不同计算方式

(1)三个月利息
如果你选择的贷款是浮动利率variable closed,一般罚款额是三个月的利息。计算公式:贷款余额*利率/12*3。例如:以你要结束银行房屋贷款的那一天为准,你的贷款余额还剩$200,000,利率为3%,三个月的利息是:$200000x3%/12X3=$1500。
(2)利息差IRD (Interest Rate Differential)
如果你选择的贷款是固定利率Fixed closed, 罚金计算以比较“三个月利息”和“IRD利息差”,数值大的为罚金额。利息差(IRD)计算公式:(你的利率—现在银行的利率)*贷款余额/12*Term内剩余的月份数。例如:贷款余额为$300,000; 当时的5年固定利率:3%;Term 还剩2年;现在2年term的固定利率:2%;罚金:(3%-2%)* 300000/12*24=5250
注:现在银行的利率指银行现在等同于Term内剩余月数的利率。

三、如何避免罚款或将罚款降到最少?

(1) 当最初选定利率时或在贷款续约更新(Renew)时,如果你有短期内卖房或一次性付清贷款的计划,可选短期Fixed open利率或浮动Variable 利率(Fixed open 没有罚款但利率会高一点,浮动利率只付3个月利息;
(2) Refinance时产生的罚款,如果还是在同一家银行,通常可以和银行协商减或免;
(3) 如卖房的同时买新房(90-120天内),且在同一家银行申请新的贷款,罚款可减免;
(4) 从浮动利率Term转固定利率Term时,没有罚款;
(5) 在和银行或货款机构签定贷款协议时,一定注意有没有特殊的Term & Condition (可不可以refinance, 转出时罚款如何计算等)
(6) 想贷款转银行或一次性提前付清贷款,只有在Term结束时,不会产生罚款。

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四、其他需要注意的事项

(1)不要被“优惠率”所蒙蔽

银行等贷款机构常常会推出“优惠率”(discounted rate)来吸引顾客使用他们的按揭。然而,顾客必须知道在贷款的事情上银行永远不可能是你的朋友,他们推出的“折扣率”也是羊毛出在羊身上,在你不留意的时候便可能咬上一口。

使用“优惠率”(discounted rate)的顾客一定要仔细查看按揭协议。有的协议上会写明如果提前中断,则优惠取消、要按照原来的利率计算罚金,这个时候就要格外小心、三思而后行了。此外,顾客也有必要让贷款方在纸上写下计算罚金的明确公式。如果你不提,银行十有八九不会把它写在按揭文件上的。

作为按揭人,还要清楚地了解中断按揭的罚金是不断变化的。罚金额今天是一个数目,明天可能比前者高出很多,计算罚款的日期是房产卖出日。

(2)Prepayment很重要

在签署按揭协议前,问清楚贷款方是否允许你在中断按揭前支付Prepayment。大多数按揭协议允许顾客每年支付余额10%至25%的 Prepayment,这项付款直接冲抵本金、减少利息。如果银行允许顾客在中断按揭前支付当年的Prepayment,则可以减少罚款额。然而,除非顾客自己提出,否则银行不会建议顾客这么做的。

五、各大银行的罚款计算器

TD计算器

RBC计算器

Scotiabank计算器

BMO计算器

CIBC计算器

HSBC计算器

NBC计算器

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