迈阿密塌楼事件会发生在加拿大吗?专家这样说

当Jack Driscoll看到佛罗里达州Surfside公寓大楼倒塌的视频时,他的第一个想法是:“这太可怕了。”然后他开始思考,自己的家是不是也会经历这种事情?

Driscoll住在哈利法克斯港Dartmouth区一栋12层公寓的二楼。他可以俯身越过阳台的栏杆,直视下面的海水拍打着混凝土地基。

“你会不由自主地想到‘万一’,”他说,“如果发洪水怎么办?”如果混凝土上有裂缝怎么办?”

2016年人口普查显示,有超过360万加拿大人住在公寓里。温哥华有超过30%的城市居民是公寓住户,这一比例在加拿大是最高的。

Surfside的大楼倒塌后,有Driscoll这样想法的公寓居民都在问,他们的大楼是否也有发生类似灾难的风险。

加拿大共管公寓协会的数据显示,全国共有113,000家共管公寓公司。加拿大从来没有发生过公寓大楼的重大结构事故。定期检查是为了在潜在问题变成灾难之前发现它们。而且几乎所有的共管公寓大楼都必须预留资金以支付未来的维修费用。而这些防护措施在佛罗里达都不是强制性的。

巨大的问题

“我们遇到了一个大问题,”Fort Lauderdale的共管公寓律师Eric Glazer说。多年来,他一直主张对共管公寓大楼实施更严格的监管。

“现在,我们在这里实行信用制度,”他说,并补充道,主要是由共管公寓委员会来监督他们的建筑是否需要进行必要的维修。

佛罗里达州只有两个县要求对这些建筑进行任何形式的官方检查,而且这些检查只需要在这些建筑满40年的时候进行。

这就是那座倒塌大楼的情况。它建于1981年,并在2018年进行了第一次状况评估。它发现了严重的结构问题,需要花费数百万美元进行维修。虽然检查工程师没有发现即将出现的结构故障的迹象,但很明显,需要立即进行必要的作业。

然而,当居民们收到910万美元的账单时,他们中的许多人拒绝批准必要的作业。

经过三年的激烈内讧,他们才最终达成协议,但当时,成本已飙升至约1500万美元。作业才刚刚开始楼就塌了。

加拿大规定大不同

在加拿大,有关公寓建筑检查的规定非常不同。

根据不同的省份,建筑物必须每三到五年进行一次评估,以制定储备基金研究,在卑诗省也被称为折旧报告。

这些研究预计了未来30年内,屋顶、窗户、电梯、阳台、暖气和空调等主要部件可能的维修和更换成本。

除爱德华王子岛外的公寓委员会被要求通过每个月的公寓费用来支付这些未来潜在的费用,所有业主都要支付这些费用作为大楼的运营成本。

储备基金研究过程包括定期实地视察建筑物。

“在安省,你不会需要等40年才能发现一个长久以来明显存在的问题,”注册储备规划师Chris MacMillan说。他是安省Barrie市AvidCRP公司的所有人。

MacMillan与共管公寓委员会合作,确保他们预留足够的钱,以保持大楼的良好状态。他认为,佛罗里达公倒塌寓发现的那种问题,在加拿大会更快地被发现。他表示:“在实地考察储备基金研究时,我们就会发现这个危险的信号。”

但许多较老的共管公寓正在努力收回储备资金,因为法律没有要求它们在建造时提供适当的资金。他们现在已经到了需要进行大量必要维护的年头。

MacMillan说:“我想说,如果你的建筑有30到40年的历史,你就应该有所顾虑。不是说它会倒塌,而是说你应该对任何可见的问题采取行动。”

这可能很昂贵。MacMillan举例说,他正在处理的一座老建筑需要1000万元的维护费用,但早期节省下来的钱不足以支付成本。

MacMillan说,计算出节省多少钱是不精确的。虽然屋顶、供暖系统和窗户等主要物件的寿命是众所周知的,但情况可能会发生变化。例如突然的泄漏可能导致10年后更换屋顶,而不是预期的20年后,还有原材料价格可能会飙升,比如在新冠肺炎大流行期间那样。

但是,如果储备基金得到适当的维持,总应该有一大笔钱可用来支付大部分费用。MacMillan说,这样做的目的是通过支付定期维护费用,防止将来昂贵的维修费用。

佛罗里达余粮不多

佛罗里达的情况则完全不同。“你可能希望共管公寓协会已经存了钱以备不时之需,但佛罗里达的绝大多数共管公寓协会并没有这样做。”

佛罗里达州的法律允许共管公寓的业主投票决定,是保留储备基金还是不保留储备基金来尽可能降低月租费用。

“我们这里有很多55岁以上的社区。在55岁及以上的社区中,有很多人认为,既然我们可能活不了那么久,为什么我们要从现在开始存15年或20年的钱来修屋顶呢?”Glazer说。

倒塌的公寓隶属的共管公寓协会确实有一笔储备基金,但40年后,它只占大厦必要维修所需资金的不到7%。

Glazer认为,这场灾难将使得佛罗里达州改变法律,并借鉴加拿大的经验,迫使公寓协会进行更频繁的检查,并保持足够的储备资金。

MacMillan认为,应对加拿大公寓大楼潜在问题的最佳方式,取决于居住和管理这些大楼的人:“物业经理和董事们应该自己定期检查。他们不是专业人士,但他们至少可以确定值得关注的领域,”

Driscoll也是这么想的。他说,他现在正在检查他所在大楼的地下停车场是否有裂缝和积水,这是在塌楼灾难发生前出现的那种警告信号。“我以前从未这样做过,但你需要知道。”他说。

文章来源于加拿大都市网

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