在美国，卖房的成本可能会发生巨大变化。
一个房地产行业协会已经同意达成一项里程碑式的协议，放弃了向经纪人支付的六个百分点的销售佣金守则，这曾是该行业的基石内容。
在加拿大，针对各种房地产机构提起的两起诉讼案希望法院做出同样的裁决，并强制性地改变房地产经纪人在房屋销售时收费的方式。
“我们之所以会到这一步，是因为一群控制规则的经纪公司和房地产协会，他们已经这么做很长时间了，” 多伦多律师事务所 Kalloghlian Myers 的诉讼律师加思·迈尔斯（Garth Myers）说道。
他代表原告在联邦法院提起了拟议的集体诉讼，原告声称加拿大房地产协会、多伦多地区房地产委员会以及多家地方经纪公司和特许经营商串通一气设定费用，并非法地抬高了房地产佣金的价格。
无论是在美国还是加拿大，这两起案件的核心问题都是房地产经纪人收费的不透明性。
诉讼围绕着《竞争法》展开
在加拿大，不同的司法管辖区有不同的费用结构。例如，在安大略省，房屋销售价格的百分之五的佣金被分成到买方和卖方经纪人之间。
以多伦多上个月的平均房价为122.5万加元为例，房地产经纪人的费用将达到61,250加元。
在温哥华，房地产经纪人对销售价格的前10万加元收取7％的佣金，对余额收取2.5％至3％的佣金。因此，对于一座100万加元的房屋，经纪人的费用将在29,500至34,000加元之间。
在美国，经纪人通常收取百分之五或百分之六的佣金。
但在这些不同的司法管辖区中，共同之处在于，支付给买方经纪人的费用已经包含在房屋价格中，而卖方可以与他们的经纪人协商，并获得更好的费用。
潜在的买家可以在一种称为“多重上市服务”（MLS）的平台上查找房屋的详细信息。这份列表包括他们想要了解的有关房产的所有内容，从大小和税费到升级和便利设施，但不会披露买方将支付多少房地产经纪人费用。
迈尔斯表示，现行的制度使得经纪人能够将客户引向那些没有支付完整佣金的房屋。
“显而易见的是，消费者被剥削了，显而易见的是，这些规则提高了买方经纪佣金的成本，”他说。“现在法院需要解决的一个悬而未决的问题是，这是否属于《竞争法》下的刑事行为。这就是我们在法庭上争论的内容。”
这些案件很可能需要几年时间才能得到解决。
美国房地产行业反击
在美国，对于法院的和解协议存在激烈的分歧，该协议结束了房屋卖家对房地产佣金的法律索赔。
在3月15日，也就是4.18亿美元的和解协议宣布的当天，美国全国房地产经纪人协会表示，佣金费用一直是由市场决定的，而不是由经纪人之间的勾结决定的。此外，该协会表示，这些费用一直是可以谈判的。
该协会在一份概述协议广泛内容的声明中表示：“佣金有助于买家请到专业房地产代表，降低了购房者获得这些服务的成本，增加了公平的住房机会，并增加了卖家的潜在买家群体。”
自那时起，知名的经纪公司开始反对认为这一行业将被迫发生变化的观点。
佛罗里达州那不勒斯的苏富比国际房地产公司总裁兼首席执行官布吉·哈斯基（Budge Huskey）在周二发布的一份声明中表示：“自和解公告以来，媒体上已经有很多关于这将如何影响买家卖家的文章和报道。”“遗憾的是，大多数反映了对房地产业务的极大误解以及错误的说法。”
哈斯基表示，卖方不再支付给买方经纪人费用的观点纯属错误。
他说：“卖方从来没有义务在任何时候支付给买方经纪人报酬，然而自从现代住宅房地产业诞生以来，这一历史惯例一直运作得非常良好。”
加拿大的房地产经纪人，例如 ReMax，在这些案件在法庭上审理期间没有公开发表太多言论。该组织的一位发言人只表示，“我们不对正在进行的诉讼发表评论。”
加拿大房地产协会在一份给 CBC News 的声明中表示：“重要的是，要注意加拿大和美国的诉讼发生在不同的法律和事实背景下，并且在加拿大，诉讼还处于一个较早的阶段。”该组织补充说：“我们将继续关注美国的进展。”
声明继续说道，加拿大的买家和卖家“一直能够与他们的经纪人协商佣金……”在买方方面，加拿大至少有七个省份要求签订买方代表协议。这些协议规定了经纪人和买方之间的服务和费用等条款。这涵盖了加拿大销售的80％以上的房屋。”
加拿大境内的房地产专家们一直在密切关注美国的反应。
多伦多都会大学房地产管理教授穆尔塔扎·海德尔（Murtaza Haider）表示，两个体系非常相似，他相信加拿大的法院案件将会产生与美国相同的结果。
但是，他说，人们应该保持理性期待。
“我们不会看到整个系统的崩溃。基本上是给予买方与经纪人协商的权利，就他们可能使用或可能不使用的服务支付佣金，”海德尔说道。
他想象未来可能会出现这样一种系统：一些买家会支付给经纪人全额佣金，以帮助他们找到房屋、确定价格并完成交易，而另一些买家可能只需要有人帮助他们处理文件。
海德尔警告称，改变系统可能会带来一些意想不到的后果。他表示，目前，买方和卖方经纪人的费用基本上已经包含在房屋价格中。这些费用不是房屋价格之外的额外交易成本。
“现在它已经被包含在抵押贷款金额中，所以你没有额外的现金支出。但是，如果你有灵活性和自由来协商，那么这笔费用可能会立即从你自己的口袋中出来，”海德尔说。
