对于新公寓销售持续下降这一趋势，有两种解释——根据本周早些时候Urbanation发布的第二季度活动信息，这一趋势创下了前所未有的低点。

该公司追踪大多伦多和汉密尔顿地区（GTHA）的房地产市场，报告称，4月至6月期间仅售出1688套公寓，比2023年同期下降了66%，创下一代人以来的最低销售率（除了疫情初期的几个月）——尽管有压倒性的证据表明房屋已超出人们的负担能力。

许多经济学家提出的一种解释是，GTHA公寓市场尚未对加拿大央行6月份的25个基点降息以及随后更多的信号做出反应。根据Royal LePage早春为Leger进行的一项调查，41%的受访者需要看到至少50个甚至超过100个基点的降息才能促进购买的想法。

确实，你可以将6月的降息看作是闹钟第一次响起的时刻。你迷迷糊糊地按下了贪睡按钮，但现在已经稍微清醒了一点。第二次甚至第三次闹钟将让买家起床并签订预售协议，按照正统市场经济学的理论来说是这样。

第二种解释则朝着不同的方向发展，夏季推广割草机和短裙短裤永远会获得支持，但在涉及住房时却不那么奏效，这一点违背了供需平衡理论。

这里有一个澄清：在独立屋占主导地位的日子里，开发商和买家之间的市场信号要清晰得多，主要是因为买家也是最终用户。

然而，由于数十年的金融化，公寓行业不再以这种方式运作。向开发商发送市场信号的买家通常是投资者；在预售市场上，他们完全是投机者。投资者最需要的是一居室或一居室加一间的小公寓，所以这些就被建造出来。GTHA地区的居民是否主要想住在一居室或一居室加一间的小公寓是一个完全不同的问题。

这就好比一个鞋批发商对其供应商说：“只生产小码女鞋。相信我，我确信这是我的零售商需要的。”问题是，零售商的顾客不仅只对小码女鞋感兴趣，并且他们也负担不起高昂的价格，这就是问题所在。

这些统计数据中的另一个谜团与GTHA地区的独特之处有关，其房地产市场的表现与加拿大其他大城市不同。关键的宏观经济因素——劳动力短缺、利率、通货膨胀、供应链问题、建筑材料成本——适用于整个国家（甚至更广泛的地区），而不仅仅是某一个地区。

那么，是什么导致GTHA地区的房产市场受阻？土地使用政策是一个显而易见的目标，但福特总理的政府以及一些更积极主动的市政府，在过去几年里一直在努力移除开发的监管和行政障碍，以增加新住房的供应。

另一个结构性的解释最终涉及价格：根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据，GTHA地区公寓和房屋的中位价——从64万加元到130万加元不等——远远超过大多数家庭的承受能力。如今，要支持一笔50万加元的抵押贷款，需要接近14万加元的总收入，而2021年多伦多家庭的中位收入仅为8.4万加元。在GTA地区，为首付款存够钱的时间线现在以十年计。

这一点很容易理解：许多人别无选择，只能完全退出市场，转而依靠同样难以负担的租赁房，其中许多是投资者拥有的面积微小的公寓。

TRREB的第二季度评估试图保持乐观，指出过去几个月所有主要类别住房的价格都下降了几个百分点。但Urbanation的最新销售数据几乎在大声宣告，备受推崇的供需平衡无处可见，住房危机依旧存在。