多伦多房地产市场似乎正在出现一波温和的复苏尝试。久违的迹象表明，需求有可能超越供应。

根据来自多伦多地区房地产委员会（TRREB）10月的数据，活跃房源仍然显著上升（增长了25.3%），但销售量的增长幅度更大（增长了44.4%）。总体而言，大多伦多地区的房地产市场情绪似乎略微回暖，房屋销量较去年10月有所上升。坦白说，如果我们没有看到一些回暖，我会非常担心，因为自那时以来，买家享受了许多显著的优势，包括：

• 利率下调了125个基点
• 还款期延长至30年，购买力增加了8%
• 保险按揭额度从100万加元提高到150万加元
• 一些社区的规划允许开发四单元住宅
• 政府为有意增加单元的房主提供了激励措施

温暖，而非炙热

我故意选择了“温暖”这个词，因为今年以来市场相对较冷，而且我还不准备称其为“升温”。过去几个月，新挂牌房源大幅增加，供应的加速上市导致活跃房源在需求疲软的情况下积压。

然而，今年10月，新挂牌房源同比仅增长了4.3%，这可能会显著放缓活跃房源积压的速度。如果年底销售仍然强劲，我们可能会看到部分供应被吸纳，进而为春季市场的更大动力积累势头。如前所述，降息似乎更多的是一个“积压供应”的故事，而非“积压需求”的故事——卖家和买家同样在等待市场“升温”。

买方市场与卖方市场

目前，房屋销售速度仍比去年慢，房屋在市场上的时间比去年多出28%到30%。这意味着供应被吸纳的速度更慢，市场若希望在明年春季进入卖方市场，必须加快吸纳速度。在我看来，我们目前“市场时间”数据的解读显示，市场基本处于平衡状态，甚至略偏向买方，而非卖方。

公寓市场

在多伦多，供应与需求的不平衡在416地区的公寓市场尤为明显。因此，观察416地区公寓市场可以为我们提供许多关于整体市场的信息。过去几个月，公寓销售的同比增长相对较低或负增长，但在10月，公寓销量显著上升。416地区的公寓销量比去年10月增加了32.2%，905地区的公寓销量也增长了35.9%。

可以合理推测，由于利率下降和公寓价格下跌，公寓变得对首次购房者、换房者和投资者更加可负担。多伦多的公寓价格自去年以来下降了1%（大约下降了7200加元），而905地区的公寓价格下降了4.3%（大约下降了2.7万加元）。

独立屋市场

独立屋市场的情况则有所不同。在416地区，独立屋价格上涨了4.4%，这一增长可能受到了对四单元开发的规划支持，以及预计将增加的保险按揭额度和更长还款期的影响。半独立屋和联排别墅的价格也有所上升，分别上涨了3.3%和1.3%。

905与416对比

本月的数据清楚地显示出我们正看到需求的再城市化。随着办公场所的重新开放以及多伦多交通在全球排名第三，疫情期间搬迁到905地区的人们可能会重新考虑回到416地区的生活方式。

这种趋势在看待销售与挂牌价格比率（SP/LP）时尤为明显，特别是在像辛科县（Simcoe County）和皮尔区（Peel Region）等郊区，与多伦多市中心416地区相比：

• （905）哈尔顿区 – 98%
• （905）皮尔区 – 98%
• （416）多伦多市 – 100%
• （905）约克区 – 98%
• （905）达勒姆区 – 100%
• （705）达夫林县 – 98%
• （705）辛科县 – 97%

从我的角度来看，销售与挂牌价格比率类似于买卖差价指标——差价越窄，市场越高效流动。从房地产的角度来看，接近100%的销售与挂牌价格比率意味着市场更平衡，买卖双方对房产价值的看法更为一致。当该比率显著低于100%时，通常意味着买方市场，房产以低于挂牌价格出售。反之，当比率高于100%时，通常表明卖方市场，房产因需求旺盛而卖出高于挂牌价。

从数据来看，多伦多市和达勒姆区的市场最为平衡，销售与挂牌价格比率均为100%，而其他地区则略微偏向买方，销售与挂牌价格比率为97%至98%。

关注点

当前多伦多市场存在一些值得关注的潜在风险，特别是在进入春季市场之际：

• 股票市场创下历史新高，股市的负财富效应可能带来问题。
• 联邦政府承诺减少人口增长，甚至可能将人口减少0.2%，这可能会削弱多伦多房地产市场长期以来的“需求总会超过供应”的乐观看法。
• 加拿大的失业率上升，抵押贷款拖欠率也在增加。这些通常是供给方面出现压力的前兆，可能成为房价增长的阻力。

总的来说，我的预期是，随着政策措施的推出和秋季市场的势头积累，我们将在春季看到一个相对强劲的市场。如果没有重大的经济变化，2025年春季的市场可能会更接近2018年和2019年那样的典型春季市场。