加拿大计划大幅减少接纳移民的数量，专家认为，这可能在未来几年显著减轻该国住房市场的需求压力。

在10月，加拿大政府宣布计划在两年内减少90多万个新永久居民和非永久居民的预期人数——到2026年，人口将下降0.4%，预计到2027年将恢复“适度”增长。

RBC首席助理经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）指出，这一大幅度的减少将有助于缩小加拿大的住房缺口。然而，尽管这一变化可能缓解一些短期的需求压力，但并不能解决长期的可负担性危机。

霍格解释说，减少非永久居民的涌入将减缓家庭的形成——这是住房需求的一个关键驱动力。他的预测显示，未来三年内，家庭形成数量将比之前的预期减少近40万个——减少幅度达到46%。

“加拿大将获得一个黄金机会，来减少住房短缺……”霍格表示，前提是目前的住房建设速度能够保持或最好能有所增加。

租赁市场与投资者需求

RBC经济学家指出，这项政策可能会冷却加拿大的租赁市场，尤其是在多伦多和温哥华，那里由于国际学生入学人数激增，租赁需求大幅上升。随着新移民数量的减少，空置率可能会增加，从而缓解租金压力。

移民减少还可能影响住宅物业的投资需求。霍格预计，一些投资者由于预期租金收入的增长放缓，可能会重新考虑未来对公寓楼和住宅楼的投资。

利率削减与积压需求

尽管租赁市场可能降温，但霍格预见到住房自有需求将保持强劲。他指出，预期中的利率削减可能会刺激未来几年的住房需求，因为加拿大央行将在经济状况和失业率上升的背景下调整利率。

自2022年开始加息以来，潜在购房者的需求一直在积压。霍格认为，较低的借贷成本将鼓励更多加拿大人进入住房市场。

临时缓解

尽管减少移民目标可能会缓解住房供应的缺口，但霍格警告称，这不会“立即重组市场”。RBC估计，2015年至2023年间，住房供应与家庭形成之间的差距已达到54.5万个单位，这一差距需要“数年才能弥补”。高昂的建筑成本仍然是增加可负担住房供应的障碍，尤其是在加拿大的大型市场。

如果空置率上升并且更多的租赁公寓竣工，租赁市场可能会得到一定缓解，但主要城市的自有住房可负担性改善仍需较长时间。

“我们预见的未来一段时间内的可负担性改善，主要来自于利率下降和家庭收入的增长。然而，这两者预计只会部分逆转疫情期间造成的可负担性大幅下降。”