在加拿大，租赁住房的需求日益增加。前所未有的租赁需求源于多个因素，包括加拿大人口的增长、持续的通货膨胀、现有租赁库存的限制以及新公寓建筑建设方面的障碍。

到2023年中期，加拿大的人口已超过4000万。目前，世界银行估计人口为4130万，预计到2040年将达到4480万。

人口增长的最大驱动力被描述为“迁徙性增长”或更简单的说法——移民。因此，住房需求，特别是新移民的租赁住房需求，已经增加，并预计将继续增长。

住房负担危机持续 对于许多加拿大人来说，拥有自己的房屋仍然遥不可及。加拿大皇家银行的报告显示，68%的加拿大家庭因为通货膨胀和工资停滞无法购买住房。

通货膨胀和工资停滞共同导致了对租赁住房的需求。诺贝尔经济学奖得主米尔顿·弗里德曼曾将通货膨胀描述为“无立法的税收”。工资停滞是指由于通货膨胀与工资增长步伐不一致，导致工资滞后于物价上涨的现象。

我的最新研究表明，确实有三分之二的加拿大人处于无法负担住房的状况，使得购房的梦想变得不太可能——或至少大大延迟。

不出所料，过去五年中，加拿大的房屋拥有率从68.5%下降到66.2%，并且这一趋势预计将持续下去。

这一下降趋势凸显了对租赁住房作为替代方案的依赖日益增加——但当前的租赁市场无法应对这种需求。

老化的租赁库存 加拿大住房危机的解决方案不仅仅是建设新的租赁单元。如我之前的研究所显示，加拿大近一半的租赁物业（1,026,020个单元）是在1960年至1979年间建造的。

换句话说，加拿大80%以上的租赁物业是在2000年之前建造的。这些老旧单元仍然是租赁市场的支柱，但许多单位需要进行现代化改造，以保持其可行性。

阅读更多：更多的住房供应并不是住房危机的万灵药

虽然政策制定者和房地产行业传统上关注新房产的建设，但应给予维护和保护老旧房产同等的关注。

建设新租赁物业和保护现有物业的双重挑战要求房地产行业和政府在新开发和升级现有租赁物业方面采取双重关注策略。

行业在应对危机中的作用 为了有效规划和管理现有的以及未来的租赁市场挑战，私营部门和政府需要专注于长期投资。

采取长期战略将为社会和企业创造最大的价值。在房地产领域，这包括有意识地并且自觉地致力于创新，例如改造和提高能源效率。做到这一点需要将思维从财政年度转变为数十年的视角。

对于租赁物业运营商而言，这一过程从投资现有物业开始。金融化运营商——那些拥有先进管理、利用多种资本来源并在不同地区运营的公司——可能是最有能力做到这一点的。他们具备足够的财力和规模来升级和现代化现有租赁物业，确保它们能够满足今天和未来的租赁需求。

金融化是行业在成长过程中自然发展的趋势。在房地产领域，金融化运营商通常是大型、复杂且经常证券化的，即将资产汇集起来，转化为供投资者购买的金融产品。

除了其财务和运营能力外，金融化运营商还对多元化的利益相关者群体承担着更广泛的责任，而不仅仅是股东。最新的研究表明，金融化公司在环境、社会和公司治理方面有着深远的承诺，强调了租户和社会等其他利益相关者。

当然，行业还需要投资于新物业建设，以帮助应对租赁需求的加剧。然而，扩展租赁市场是复杂的、官僚的，且往往无法解决负担得起的住房问题。

材料成本推动的通货膨胀——即原材料价格上涨推高最终商品价格——使得新建房屋比负担得起的住房更具吸引力。成本推动型通货膨胀会导致价格上涨。然而，“建设任何东西都会促进一切”的观点仍然适用于租赁市场。

政府与行业合作 联邦政府投资15亿加元购买现有公寓楼，以保护和维护负担得起的租赁单元，这是朝着正确方向迈出的重要一步，但还远远不够。

政府与房地产行业之间的合作需要加深，才能产生更大的影响。尽管保护现有租赁物业的重要性得到了充分理解，但迄今为止，加拿大只有一个针对老旧和现有房产的负担得起的住房项目。

为了产生显著影响，必须为运营商，特别是那些已金融化并且具备大规模变革能力的运营商，建立更多的项目和激励措施。

私营和公共部门的参与者需要合作，制定并参与减少成本、优先考虑负担得起的租赁住房以及保护现有租赁库存的举措，以促进加拿大长期的利益和可持续发展。