近日，加拿大房地产市场的“反弹”说法在媒体上频频出现，带有一种熟悉的胜利主义语调。

确实，八月已连续第五个月录得销量增长，全国成交量经季节调整后环比上升1.1%，自3月以来累计增长达12.5%。这是自2021年以来最强劲的八月表现。然而，这种积极的表述掩盖了一个更冷静的现实。

尽管销量连续半年上涨，但整体成交量仍远低于历史平均水平——正如加拿大房地产协会（CREA）所公布的图表所示。这场所谓的“复苏”与其说是市场的强劲回归，不如说只是经历深度收缩后的缓慢修复，市场活动尚未真正恢复活力。

供应主导市场格局

CREA八月数据真正值得关注的，或许是供应端的持续上行。

新挂牌房源环比增长2.6%，增速是销量的两倍（可参考Valery所绘制的图表）。活跃挂牌量同比上升8.8%，库存水平均已回归至历史正常区间。销售与新增挂牌比（sales-to-new listings ratio）下降至51.2%，低于长期均值54.9%，也较七月下降了一个百分点——市场供需平衡进一步向买方倾斜。

这并非无关紧要的动态。政策制定者与市场参与者都应认识到，库存上升会显著改变买卖双方的市场心理预期。当市场上的房源选择增多，潜在买家就会减少交易的紧迫感，而卖方则面临更激烈的竞争。正是这种机制，会导致价格发现（price discovery）趋向下行，而非上行——即便在销量逐步回升的背景下亦是如此。

价格仍承压运行

房价数据进一步印证了当前市场的脆弱性。全国MLS® 房价指数（HPI）在八月几乎未变，环比微跌0.1%，同比则下滑3.4%。全国平均成交价同比上涨1.8%，但这主要反映的是成交区域的结构性变化，而非实际房价的回升。自春季以来，基准房价大体持平，表面平稳之下，实际上许多本地市场面临的是供给增长快于需求所带来的持续下行压力。

目前库存月数为4.4个月，略低于长期平均的5个月，单从数值上看，似乎仍对卖方略有利。但趋势已然显现：新挂牌数量持续上升，加之秋季通常伴随房源增加，市场主动权正逐步转向买方。

政策视角下的解读

未来数月的市场走向，在很大程度上取决于货币政策。CREA的经济学家曾公开表示，若9月降息落地，或将刺激一部分买家重新入场。然而，即使货币宽松成真，也无法逆转当前由供给过剩所构成的结构性失衡。降息或可润滑需求，但无法消除卖方日益增强的竞争压力。

对政府而言，警示更加明确：挂牌量激增反映的是市场压力，而非市场活力的回归。投资者在高融资成本下承压、房主面临续约利率冲击、开发商加速去库存等因素，都是当前房源涌入市场的主因。Urbanation近期数据显示，2025年第二季度，大多伦多地区的已建未售开发商库存达到历史新高；而据STOREYS报道，多家大型开发商也已开始调整定价策略，并推出促销措施，以适应市场变化。

因此，政策制定者应当警惕将“交易活跃”误读为“可负担性改善”。如果价格下跌是因压力性挂牌所致，那么这更是市场脆弱性的体现，而非健康调整的成果。

市场前景展望

将八月视为市场“拐点”的诱惑无疑是强烈的。经历多年波动之后，加拿大民众渴望看到稳定的迹象。但眼下的数据显示，谨慎仍是主基调。

销量虽然缓步回升，但仍低于历史均值；挂牌增长速度超过需求提升，使得市场结构向买方倾斜；房价则在库存压力下维持横盘走势，毫无真正反弹的迹象。

将目前的市场称为“复苏”实属误判。加拿大房地产市场当前所处的，是一个再平衡阶段（recalibration），而非强势反弹（resurgence）。正如我以往文章所指出的那样，若市场参与者将“交易量回升”误读为“市场回暖”，很可能会错误解读未来数月真正驱动市场的深层力量。