回望过去五年的房地产市场，乃至整体经济，一个再贴切不过的形容便是“跷跷板式的五年 lustrum（五年期）”。英语有时非常讲究，却在某些地方又显得乏力，尤其是时间概念的词汇，既丰富又精确。比如，10 年称为 decade（十年）；25 年称为 quarter-century（四分之一世纪）；50 年是半世纪或 golden jubilee；而 100 年，世纪之说自不用多言。

那么，什么是 lustrum？它指的是一个较少使用、表示 五年时期 的词。其源自古罗马，指每五年一次的“净化仪式”，该仪式用于结束人口普查（用于军事征兵与税收统计）。Luere 意为清洗或净化（这会不会也是英国人把厕所叫 loo 的原因？），而这正是仪式的核心目的，其中包括由监察官主持的祭祀活动。罗马人生活奢华，似乎每隔五年就需要一次“重置”或“清洗”。

至于我所谓“跷跷板”的比喻，过去这半个十年经历了极其快速的方向切换。2020 年市场下行，2021 年又迅速反弹，2022 年再度回落，如此往复。在如此短的时间内，从一个极端到另一个极端，大量的快速变化出现，我们每个人都在地缘与经济事件推动下经历了剧烈的情绪波动。从某种意义上说，这段时期可谓充满了“lust”（欲望），与 lustrum 一字暗合。回想那段疯狂的“报复性消费”——房屋、大件奢侈品、外出就餐、当然还有旅行。

我并不是在说我们需要一次真正的“净化”，但我确实觉得，我们刚结束了与这世纪之间所谓“关系七阶段”中的第一阶段：从迷恋与激情阶段走向发现与认知阶段。2020 年代后半程，是一个重新学习、探索可能性、并更具清晰度与稳定性的最佳时期，远离过去五年的喧嚣、挑战与复杂性。随之而来的，是新的概念、新的想法和新的表达方式。

房地产话语的“净化”

作为房地产行业的研究者，我认为我们也需要对这一行业的某些词汇、迷思与误解进行一次“净化”——这些东西深刻影响了 2020 年代前半段，并在 2025 年达到高峰。

按揭违约

2025 年初，市场上有很多关于抵押贷款利率上升将导致违约潮的声音。特别是那些 2020 年以低于 2% 的利率获得贷款的借款人，预计会在续约时因利率翻倍而无力承担。一些危言耸听的人还大声宣称，这些业主会成群结队地“弃屋而逃”。

然而 CMHC 最新数据显示，加拿大全国违约率在 2025 年第二季度略有下降——这是三年来的首次下降（尽管卑诗省和安大略省仍高于全国平均水平）。此外，利率越低，更多还款会进入本金，这实际上在续约时是一项优势。若仍不足以平息“违约论”，让我们来看数字：

市场激励措施

全国多地的住房开工量处于历史低点，建筑商与开发商按捺不住，想重新进入市场。历史一再证明，开发商与各级政府在启动新建项目方面有重要作用。从开发费用减免、推迟或返还，到将新建住房的 HST 免除范围扩大至所有买家，而不仅是首次购房者。建筑商也能通过利率补贴、免息免还款的二按、交房费用抵扣、免费升级、租购计划、投资者短期租金保证等方式刺激市场。

在加拿大不幸的是，银行不允许利率买断，但其数学效应显而易见：
若想将 100 万加元的按揭利率从 4% 买断至 3%，需一次性支付 30,000 加元（50 万贷款则为 15,000），可为买家在五年期限内每月节省 536 元。这是改善负担能力的极佳方式。试想若买家可从 RRSP 中免税提取资金来做这件事，或卖家可作为出售激励提供此方案，市场将会如何？

创新融资

是时候探索更多能够帮助人们进入或提升房地产阶梯的创新方式，创造金融工具，减少那些拖累积累资产与可负担性的额外成本。

比如，可设计一种“市场价值二次按揭”（market-value second mortgage），金额为购房价的 10%–20%。卖方或建筑商可保留 5% 的权益；父母可贡献部分资金；土地转让税可延期并纳入其中；新建筑中部分开发费用与 HST 也可延期加入此二按。如果该二按达到 20%，则主按揭即为常规按揭，无需支付 4% 的按揭保险，且保险的 PST（例如 50 万贷款需支付 1,600 加元）也无需在交房时支付。

那么这笔二按如何偿还？又如何不增加业主负担？
答案是：免利息、免月供。所有贡献者将在房屋出售时收回资金并按比例分享升值。若房屋五年后升值 10%，这些贡献者也按其二按金额分享 10%。

租赁市场

进入 2026 年，租赁市场将会有很多话题。专为出租而建的项目会继续成为焦点，但户型组合将更加多样化以满足不同群体需求。家庭型大户型将成为营销亮点；随着国际学生数量受限，学生公寓可能失去部分吸引力；而带有轻度医疗服务、餐饮、家政等服务的银发族租赁产品会迅速增长，填补退休院与长期护理设施之间的市场空白。

模块化建造

别引用我的话，但永久住宅建造的历史超过 10,000 年，而模块化住宅自 19 世纪初才出现，怎么可能一夜之间被广泛采用？一些人声称模块化住宅没有前途，但事实并非如此：淘金热时期，大量房屋在美国东部工厂制造后运往西部；19 世纪 30 年代，英国伦敦还向澳大利亚运送可组装木屋以安置移民。

“不要等”“不要错过”

作为一个直接受益于旺市行情的业内人士，我能对这些夸张的销售话术说些什么？我们无法真正宣布“售不久”退休，就像不能让“潜力无限”“卖家动力强”“待修房”消失一样。市场就是市场，是供需最纯粹的呈现。可以肯定的是，经济环境可能瞬间反转：一季度一则贸易协定或对加拿大出口提高关税的消息，都可能使房地产市场迅速改变方向。

2026 年会是复苏之年吗？

我一直相信一句话：“你怎样结束一年，就怎样开启下一年。” 回顾 2025 年结束之际，房地产市场出现了一些值得关注的迹象：新项目陆续启动；11 月销售量持平，而非通常的季节性下跌；部分类别——尤其是独立屋——的库存月数下降了 20%–25%。

“监测式购物”

另一个值得注意的现象是：11 月的“看房次数/成交量”比值降至历史最低。这意味着买家在经纪人的协助下，对市场库存与动态的熟悉程度前所未有。因此，他们做出购买决定的速度也前所未有。我称之为“监测式购物”，预计在 2026 年仍将主导市场。

当被问及应该重新上市还是降价时，我倾向于降价，因为买家都在“监测”。另外，不要拒绝带有“卖掉其原房产”条件的报价——尤其当买家那套房的定价贴近市场时。一宗成交会向那些在暗中观察的人传递价格信号，从而将他们推向决策边缘。

加拿大央行的信号是什么？

加拿大央行估算的名义中性利率在 2%–3% 之间，这对应的按揭利率在历史标准上属于“正常水平”，但明显高于 2020–21 年的超低水平。换句话说，在这一利率区间内，经济与房地产市场的“指针”开始朝正确方向移动，而我们目前正处于中性区间的下缘。过去因高融资成本被挤出市场的买家开始回归，无论是首次入市还是换房需求都逐步重新浮现。

可以肯定的是：加拿大经济也需要一次“净化”。只要经济展现韧性并开始缓慢增长，房地产市场也将随之复苏。它一向如此。