当市场调整达到一个阶段，甚至开始“重写自身规则”时，会发生什么？多伦多地区房地产委员会（TRREB）11月的数据显示，这一问题再次成为焦点。数据显示，经历近三年的调整后，市场已经进入了一个更复杂的阶段。这种再校准仍在市场系统中逐步进行，而最新的数据揭示了将塑造GTA下一轮房市周期的潜在力量。

销售下降，库存上升

11月，房屋成交量降至接近5,000套，同比下降超过15%。这是历史上第二慢的11月，仅次于全球金融危机后的那一时期。

与此同时，活跃房源增至24,549套，为GTA历史上11月的最高水平。十多年来，库存从未达到如此高度。库存的增长速度超过了新房源的下降（新挂牌房源同比仅下降4%）。当销售速度下降快于供应时，市场自然会向下移动——这正是数据显示的趋势。

另外一个值得注意的信号是，11月的房源撤销数量创下历年最高。卖家在11月撤销房源通常计划在春季重新上市，这创造了一层“潜在供应”，虽然未计入活跃房源，但仍在暗中施加市场压力。

价格呈可控下降

11月，房屋平均售价为1,039,458加元，同比下降超过6%。MLS房价指数显示类似下降趋势，降幅约为6%。单独看这些数字并不算巨大，但它们确认了自2022年初高点以来持续的趋势。月度价格变化几乎平稳，显示市场调整是缓慢而稳定的，而非剧烈波动。通常情况下，房市调整更像是缓慢回归平衡的过程，而非突发冲击。

独立屋成为最弱环节

最令人意外的是，这次调整在不同房型之间呈现明显差异。独立屋成为区域内最弱的板块，价格同比下降8%，无论市区还是郊区都呈现同样趋势。通常，独立屋被认为是市场最稳健的部分，但此次却承受了最大幅度的跌幅。

市中心公寓价格保持稳定（416区）

相反，市中心公寓市场表现出早期的价格稳定性。典型公寓价格同比仅下降1.7%，尽管成交量下降，但价格韧性明显。这是核心公寓市场连续第二个月显示此类趋势。这与上世纪90年代初的情况类似：公寓价格先行下跌，但也最早触底，低层住宅随后跟进。

多伦多市中心差异化原因

部分原因在于人们重新使用城市空间。办公楼的入住率较去年加快，混合办公模式仍在，但回归办公室的趋势比预期更强。城市正在恢复疫情期间流失的吸引力——通勤时间和地理位置重新变得重要。市中心生活的复苏虽不显眼，但呈现稳步再平衡，支撑核心公寓市场。

公寓供应端也更清晰可见。活跃公寓挂牌连续19个月创纪录，租赁房源接近疫情前的历史高位。投资者持有的房源在出租市场停留时间更长，显示即使核心价格相对稳定，供应流动仍在扩大。这反映了市场在重新发现市中心价值的同时，仍在消化上一轮周期的过剩供应。

潜在结构性供应压力

遗产与授权房源增加
11月数据显示，涉及遗产或授权（POA）的房源较去年增长10%，较十年前增长78%。这不是周期性现象，而是结构性问题。老龄化房主进入遗产继承或长期护理阶段，使房源逐步增加，在市场放缓时尤其明显。这也是库存增长快于需求吸收的原因之一。

挂牌天数反映市场重置

11月，平均房源挂牌天数为34天，房产成交天数为56天，显示房屋销售周期延长，但仍在历史柔性市场范围内。滚动三个月库存平均仍处于高位，说明未售出的房源仍然较多，即使成交房屋的流转速度符合长期规律。

走向2026年

更广泛的经济环境呈现谨慎中带有初步改善迹象。11月就业数据超预期，经济增长指标强于预期。这很重要，因为房市需求高度依赖就业信心。许多潜在买家希望利用较低的借贷成本和较软的房价，但在长期就业前景不明朗时仍持观望态度。

此次调整也开始呈现每轮重大房市下行周期的长期特征。对比1989、2007和2022年的调整周期，GTA市场正处于库存积累、销售放缓、不同房型表现分化的阶段。

战略意义

买家
独立屋提供更多选择、更高价值及更有利的议价条件，是疫情前以来最佳时机之一。

卖家
定价纪律与耐心再次重要。挂牌天数显示市场节奏相对正常，相比上一轮极端行情更加平稳。

投资者
市中心租赁市场稳定核心区域。早期复苏通常从就业和交通便利交汇区开始。

总结

11月数据显示，房市调整已进入更深、更揭示本质的阶段。市场正沿着以往下行周期的节奏运行，虽然细节不同，但周期模式熟悉。平衡的寻找仍在继续，数据中隐藏的信号提示未来平衡可能出现的方向。