2025年第四季度，加拿大住房市场相较过去几年的动荡显得相对平稳，但这种平静更像是典型的周期末期稳定状态，本质上十分脆弱。这种表面的安宁也掩盖了正在重塑未来的关键力量。

这一年，失业率上升、按揭拖欠增加，以及以租赁为主的住房供应扩张，成为市场的核心特征。再加上明年即将启动的《加拿大—美国—墨西哥协定》（CUSMA）重新谈判，这些因素将共同决定房地产市场是趋于企稳，还是进入更深层次的调整。降息提振了市场情绪，但并未解决决定未来走势的根本经济压力。

就业与按揭拖欠决定价格走向

整个2025年，就业走弱与按揭拖欠上升形成了清晰而持续的趋势。根据加拿大统计局数据，全国失业率大部分时间徘徊在7%左右，多伦多约为9%。温莎、奥沙瓦等工业城市因汽车产业疲软，失业率上升更为明显。青年失业率维持在10%至15%之间，尽管政策上给予支持，但已开始侵蚀首次置业者的长期基础。

按揭拖欠几乎同步攀升。许多家庭最初依靠储蓄或信用额度掩盖财务压力，但随着疫情时期的低利率按揭进入续约阶段，违约情况明显加速。安大略省和不列颠哥伦比亚省的大额按揭尤其脆弱，新发放贷款的违约速度更快。这一切指向一个明确结论：只要按揭拖欠持续上升，房价就不可能实现可持续复苏。

供应扩张，产权住房持续收缩

如果说2025年揭示了一个明确事实，那就是住房市场正在加速从“拥有型”向“租赁型”转变。在CMHC的MLI Select计划支持下，专用租赁住房开工量创下新高，而公寓项目开工则大幅回落，尤其是在投资者占比较高的市场。

开发商发现，小规模（通常少于100套）的填充式租赁项目在财务上最具可行性，而大型项目则因成本压力和需求走弱而停滞。

这一转变具有深远影响。加拿大目前建设租赁住房的速度远快于自有产权住房。尽管随着房价和利率回落，负担能力指标略有改善，但新增供应的结构意味着“拥有住房”的梦想正变得更加遥远。更多家庭或许能找到居所，但通过房产积累资产的路径正在收窄。

利率安抚情绪，却无法改变结构

2025年，加拿大央行的政策利率从年初的3.25%降至年末的2.25%，这一变化受到借款人欢迎，越来越多的人选择浮动利率按揭。浮动利率贷款占新发放按揭的比例接近42%，超过任何单一固定期限产品。

然而，债券市场并不完全认同这种乐观情绪。收益率仍高于疫情前水平，反映出投资者对政府支出和贸易关税可能引发新一轮通胀的担忧。因此，固定按揭利率并未与政策利率同步下行。

这种分化影响深远。期待迅速回到超低融资成本环境的买家，只获得了短暂喘息空间；对卖家而言，2025年的教训同样清晰——在家庭收入承压的情况下，单纯降息并不会引发竞价热潮。利率无法抵消失业、拖欠上升和供应过剩带来的结构性逆风。

CUSMA 与安大略省的工业断层

预计在2026年加剧的CUSMA重新谈判，为加拿大经济前景投下阴影。作为全国制造业和汽车供应链核心的安大略省，已在承受就业流失压力。约20%的对美出口商品受到关税影响，任何贸易条件收紧都将进一步抑制该省经济。

其对房地产的影响不容忽视。若制造业GDP如模型预测般收缩，失业率本就偏高的地区将面临更深层次的结构性疲软，而这种冲击不会局限于安大略省。来自安省和不列颠哥伦比亚省的财富效应一旦减弱，将通过连锁反应影响阿尔伯塔省、大西洋省份乃至更广泛地区。理解2026年的住房市场，在很大程度上就是理解CUSMA——这本质上是一则“披着贸易外衣的住房故事”。

面向2026年的务实行动指南

**对买家而言，**2025年形成的环境确实孕育机会，但前提是保持高度纪律性。

首次置业者依然活跃，尤其是在价格相对可负担的地区，如安大略省达勒姆区，60万至70万加元区间的入门级住房仍有成交。他们的长期持有视角使其对短期波动不那么敏感，但审慎的融资策略比以往任何时候都更重要。

卖家必须正视现实的可比成交价格。随着挂牌量上升、止赎和“权力出售”房源增加，脱离市场的定价会迅速受到惩罚。自2022年以来，多伦多地区约66%的权力出售申请来自个人私贷机构，清楚表明市场压力正在重塑价格基准。

投资者面临明显分化的局面。以现金流为导向的小型租赁项目或困境资产收购仍有可行性，但押注短期快速升值的投机行为风险极高。在租赁供应激增、租金涨幅放缓的背景下，每一次投资测算都必须以谨慎为核心。